Создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика

Первый Столичный юридический Центр

Телефоны: + 7 (985) 763 90 66; + 7 (495) 776 13 39

Создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика

Как указал суд, договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию. Регистрирующий орган не может регистрировать одновременно право собственности одних участников долевого строительства на помещения в построенном доме и договоры участия в долевом строительстве с другими участниками на иные помещения в этом же доме.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО — СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 29 июля 2009 г. N Ф04-4558/2009 (11929-А27-49)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в судебном заседании без участия представителей сторон кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Програнд» на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 (судьи Усанина Н. А., Журавлева В. А., Музыкантова М. Х.) по делу N А27-13465/2008 по заявлению общества с ограниченной ответственностью „Програнд“ к Управлению Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области, при участии третьего лица Хачатрян Нуны Яшаевны, о признании отказа в государственной регистрации незаконным,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Програнд» (далее — ООО „Програнд“, Общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области (далее — Управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве и обязании Управления зарегистрировать договор долевого участия физического лица в строительстве жилого дома от 27.03.2008 N 37/2008.

Определением от 10.12.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Хачатрян Нуна Яшаевна.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 17.02.2009 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 решение суда отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в деле доказательствам, просит отменить постановление апелляционного суда, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Общество полагает, что суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела пришел к неверному выводу о том, что отказ в государственной регистрации договора долевого участия физического лица в строительстве жилого дома от 27.03.2008 N 37/2008, заключенный между Обществом и Хачатрян Нуной Яшаевной, соответствует требованиям гражданского законодательства.

По мнению подателя кассационной жалобы, апелляционным судом не учтено, что разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию было выдано Обществу в ноябре 2008 года; отказ Управления привел к недополучению прибыли согласно условий договора. Кроме того, считает, что ООО «Програнд» не может нести обязанность по проведению государственной регистрации договора исключительно до ввода жилого дома в эксплуатацию, поскольку это создает препятствия для осуществления предпринимательской деятельности.

Управление просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы Общества по мотивам, изложенным в отзыве.

Как установлено материалами дела, между ООО «Програнд» и Хачатрян Нуной Яшаевной (далее — Хачатрян Н. Я.) подписан договор от 27.03.2008 N 37/2008 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Кемерово, Рудничный район, микрорайон N 12, дом N 5.

31.07.2008 Общество и Хачатрян Н. Я. обратились в Управление с заявлением N 01/180/1008-107 о государственной регистрации договора.

25.08.2008 Управление отказало в государственной регистрации договора 27.03.2008 N 37/2008 долевого участия в строительстве жилого дома, ссылаясь на несоответствие вышеуказанного договора требованиям Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ); отсутствие на дату обращения с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве предмета договора; получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию 31.03.2008, то есть до обращения в Управление с заявлением о регистрации договора.

Не согласившись с отказом Управления, ООО «Програнд» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области.строительство жилого дома

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, если иное не предусмотрено АПК РФ.

Суд кассационной инстанции, в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ изучив материалы дела, проанализировав доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены или изменения принятого по делу постановления суда.

Удовлетворяя заявленные требования Общества, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о несоответствии отказа Управления действующему законодательству.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из положений статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 4 Закона N 214 — ФЗ, статей 13, 20, 25.1 Закона от 21.07.1997 N 122 — ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122 — ФЗ), пункта 10 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утверждена приказом Министерства юстиции Российской Федерации N 82 от 09.06.2005), статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и учитывая факт обращения (31.07.2008) сторонами за государственной регистрацией вышеуказанного договора после ввода жилого дома в эксплуатацию (31.03.2008) пришел к выводу, что отказ Управления в регистрации договора от 27.03.2008 N 37/2008 соответствует законодательству, в связи с чем вышеуказанный отказ не может быть признан недействительным.

Судом апелляционной инстанции не приняты во внимание выводы суда первой инстанции о возможности регистрации договора долевого участия в строительстве после завершения строительства ввиду вступления сторон в правоотношения до наступления правового события, поскольку из рассматриваемых правоотношений следует, что спорный договор подписан за несколько дней до ввода объекта в эксплуатацию. На момент ввода жилого дома в эксплуатацию договор считался незаключенным, так как не был зарегистрирован в установленном статьей 4 Закона N 124 — ФЗ порядке; оплата по договору участия в долевом строительстве и обращение в Управление произведены после указанного правового события, что не свидетельствует о совершении контрагентами действий, направленных на исполнение обязательств по договору до момента завершения строительства жилого дома и введения его в эксплуатацию.

Кассационная инстанция, оставляя без изменения постановление апелляционного суда, исходит из следующих норм права и обстоятельств дела, установленных судом.

В соответствии со статьей 4 Закона N 214-ФЗ об участии в строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона договора (участник долевого строительства) уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из буквального содержания приведенной нормы следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию.

Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию есть действия по исполнению договора, после сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, кроме действий по передаче готового объекта дольщику.

Статья 4 Закона N 214-ФЗ об участии в строительстве корреспондирует со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

регистрация правСогласно статье 25.1 Закона о регистрации прав на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве предоставляются документы с описанием создаваемого объекта недвижимого имущества. Предоставление акта ввода объекта в эксплуатацию при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве названной нормой не предусмотрено.

В то же время в пункте 10 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утверждена приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82) указано, что для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства предоставляется, в том числе, разрешение на ввод в эксплуатацию. Тем самым подчеркивается различие между порядком государственной регистрации договора долевого строительства и права собственности дольщика.

Как обоснованно отметил апелляционной суд, из положений приведенных нормативных актов не следует, что регистрирующий орган может регистрировать одновременно право собственности одних участников долевого строительства на помещения в построенном доме и договоры участия в долевом строительстве с другими участниками на иные помещения в этом же доме.

Судом установлено, что спорный дом введен в эксплуатацию 31.03.2008, а стороны обратились в Управление за государственной регистрацией спорного договора 31.07.2008, следовательно, вывод суда апелляционной инстанции о том, что отказ Управления в регистрации договора от 27.03.2008 N 37/2008 соответствует действующему законодательству, является правильным.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Получение разрешения носит заявительный характер с предоставлением документов, свидетельствующих о завершении строительства объекта (акт приемки объекта капитального строительства) и его соответствии требованиям технических регламентов и проектной документации, то есть требует совершения со стороны застройщика определенных действий, в связи с чем апелляционный суд пришел к правильному выводу, что указанное ставит под сомнение факт неосведомленности Общества в течение длительного времени о завершении строительства жилого дома.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные документы, и исходя из того, что Обществом не представлено доказательств нарушения действиями Управления его прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку Общество не лишено права оформить спорную квартиру в собственность физического лица другим законным путем, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, а доводы жалобы не опровергают выводы суда, направлены на их переоценку, в связи с чем не могут быть приняты судом кассационной инстанции во внимание согласно статьи 286 АПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права кассационной инстанцией не установлено.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 по делу N А27-13465/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

По вопросам сопровождения сделок с покупкой квартиры в новостройке, признание права собственности, взыскании денежных средств с застройщика и другим вопросам рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

+ 7 (985) 763 90 66;

+ 7 (495) 776 13 39,

+ 7 (985) 776 13 39 или по e-mail: 6494149@bk.ru

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонамВнимание! Консультация платная.

Договор участия в долевом строительстве, Договор долевого участия, Застройщик, Исполнение обязательств, Право собственности, признание права собственности, Участник долевого строительства

05.09.2010, 968 просмотров.




 
Система управления сайтом HostCMS v. 5