Инвестиционная природа договора участия в долевом строительстве

Первый Столичный юридический Центр

Телефоны: + 7 (985) 763 90 66; + 7 (495) 776 13 39

Инвестиционная природа договора участия в долевом строительстве

Последние 15 лет практически все жилищное строительство в нашей стране осуществляется посредством заключения различных договоров, носящих инвестиционный характер. Автор настоящего исследования не претендует на всеобъемлющее рассмотрение многообразных правовых форм такого инвестирования в рамках данной работы. Целесообразным представляется остановиться лишь на некоторых аспектах, связанных со смещением законодательных акцентов в этой области правового регулирования, произошедшим после принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

По настоящее время одним из дискуссионных остается вопрос об инвестиционной природе договора участия в долевом строительстве, являющегося одной из основных правовых форм привлечения денежных средств граждан и юридических лиц в целях жилищного строительства.

В теории были высказаны различные мнения относительно того, носит ли указанный договор инвестиционный характер. Часть исследователей придерживается позиции, согласно которой долевое строительство имеет инвестиционный характер, договор участия в долевом строительстве жилья может считаться инвестиционным договором, а граждане — инвесторами, вкладывающими свои денежные сбережения в строительство жилья

договор учачтия в долевом строительствеРяд авторов, считая, что договор участия в долевом строительстве не является инвестиционным, ссылаются на то, что инвестиции обязательно предполагают получение прибыли а гражданин, приобретая имущество по договору долевого строительства, не имеет никакой прибыли. В обоснование данного вывода ими приводится ст. 1 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», в которой под инвестициями понимаются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другое имущество, вкладываемое в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Более того, анализ приведенной нормы позволяет отдельным исследователям сделать вывод о том, что гражданин не может быть инвестором и участником инвестиционной деятельности в долевом строительстве жилья, а денежные средства гражданина, вносимые в качестве оплаты строящейся для него квартиры, не могут рассматриваться как инвестиции, поскольку они предназначены для удовлетворения личных жилищных нужд и не преследуют цель извлечения прибыли

Указанные авторы видят цели инвестиционной деятельности в узком смысле, в то время как «полезный эффект может быть социальным, т.е. общезначимым, и значимым, важным лишь для одного субъекта — инвестора или другого лица, например, вкладывание средств в строительство объекта для удовлетворения собственной потребности». Аргументом в пользу данной позиции является содержащаяся в ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ „Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений“ норма, согласно которой инвестиционная деятельность может приносить не только прибыль, но и приводить к иному полезному эффекту (например, приобретение недвижимости)

В литературе высказано интересное мнение относительно инвестиционной природы договора долевого строительства, состоящее в том, что понятие «договор участия в долевом строительстве» отражает в большей степени экономическую, нежели правовую его сущность, оно определяет экономическую цель правоотношения, выражающуюся в создании и получении в собственность объекта недвижимости. Сходную позицию занимает Л.Г. Сайфулова, считающая, что исследуемый договор — инвестиционный, но с точки зрения экономики и для гражданско-правового регулирования рассуждения и выводы о том, являются или не являются договоры участия в долевом строительстве инвестиционными, содержательно ничего нового не дают. Подобную точку зрения разделяет и Г.В. Цепов, отмечая, что „общее деление договоров на инвестиционные и неинвестиционные для целей гражданско-правового регулирования носит не более чем вспомогательный характер“

По мнению исследователей, занимающих позицию о неинвестиционном характере исследуемого договора, последствием признания рассматриваемого соглашения инвестиционным является потеря гражданином статуса потребителя, и следовательно, к таким отношениям нормы законодательства о защите прав потребителей не применяются Представляется, что существу инвестиционных отношений такое взаимодействие не противоречит, также не наблюдается и конкуренции положений нормативных актов, действующих в данных сферах. Эта позиция подтверждается Верховным Судом РФ, отмечавшим, что «признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе и не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм Гражданского кодекса РФ и Закона РФ „О защите прав потребителей“. В этой связи обоснованной представляется позиция Е.В. Лапутевой, рассматривающей договор участия в долевом строительстве в качестве одной из конструкций инвестиционного договора работы находит достаточные основания полагать, что договор участия в долевом строительстве отвечает признакам инвестиционного обязательства, то есть носит инвестиционный характер. Обоснованным представляется также выделение инвестиционного договора не в качестве самостоятельного договорного вида, а в качестве характеристики договоров, опосредующих отношения по реализации инвестиционных проектов (в ряду таких договоров можно назвать и договор участия в долевом строительстве). Следовательно, инвестиционный характер исследуемого договора не определяет его гражданско-правовую сущность.

Исследователи, разделяющие точку зрения о соответствии долевого участия в строительстве признакам инвестиционных обязательств в сфере жилищного строительства, полагают, что данные отношения относятся к предмету регулирования нормативно-правовых актов, составляющих инвестиционное законодательство. Правовую основу инвестиционной деятельности в области жилищного строительства составляют Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 2 февраля 2006 г. N 19-ФЗ) и Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 „Об инвестиционной деятельности в РСФСР“ (в редакции Федерального закона от 10 января 2003 г. N 15-ФЗ), который действует в части, не противоречащей Федеральному закону от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ.

Между тем в связи с принятием Закона о долевом участии и с учетом изменений, внесенных в него Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“, данный вывод нуждается в некоторой корректировке. В настоящее время можно говорить об установлении монополии договора участия в долевом строительстве в правовом оформлении отношений по привлечению денежных средств граждан в новое строительство, поскольку иные случаи привлечения денежных средств с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, ограничиваются только основаниями, предусмотренными ч. 2 ст. 1 Закона о долевом участии. Данная норма устанавливает исчерпывающий перечень допускаемых законодателем способов привлечения юридическим лицом денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае если привлечение денежных средств физических лиц производится не на основании договора участия в долевом строительстве.

В качестве таких оснований названы привлечение денежных средств граждан путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также привлечение денежных средств граждан жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.Инвестиционная природа договора участия в долевом строительстве

Что касается юридических лиц и индивидуальных предпринимателей как участников долевого строительства, то сохранявшаяся и после принятия Закона о долевом участии некоторая неопределенность в вопросе о возможности применения к отношениям с ними инвестиционного законодательства, была в значительной степени устранена внесенными в июле 2006 г. в ст. 1 названного Закона изменениями. Согласно ч. 3 данной статьи действие Закона о долевом участии не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные же отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Таким образом, Закон о долевом участии прямо обозначил, что основания привлечения денежных средств юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по строительству объектов недвижимости исчерпывающим образом им не регулируются. Отношения с участием указанных субъектов могут опосредоваться различного рода гражданско-правовыми договорами, в частности строительного подряда, договора простого товарищества (о совместной деятельности), договора об инвестировании в сфере строительства, иных договоров инвестиционного характера, заключаемых на основании Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Помимо этого, Закон о долевом участии был дополнен важной нормой, предусматривающей, что передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов, после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Представляется, что приведенные изменения отражают стремление законодателя обеспечить дополнительную защиту интересов «слабой стороны» — гражданина, передающего свои денежные средства другому лицу в целях приобретения жилых и нежилых помещений в строящихся зданиях. Они направлены на пресечение попыток обхода Закона о долевом участии недобросовестными участниками имущественного оборота, заключающихся в использовании альтернативных схем привлечения денежных средств граждан, искусственном подведении отношений по участию в долевом строительстве под действие других норм гражданского законодательства, не предъявляющих таких высоких требований к организациям-застройщикам, как установлены Законом о долевом участии.

С учетом изложенного автор полагает возможным сделать вывод о том, что, несмотря на произошедшие за последние несколько лет в законодательстве изменения, свидетельствующие о появлении нового самостоятельного вида гражданско-правового договора, участие в долевом строительстве по-прежнему необходимо рассматривать в качестве одной из форм инвестирования в строительство, поскольку содержание обязательства по участию в долевом строительстве отвечает признакам инвестиционного обязательства. Анализ правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве показывает, что законодателем в настоящее время проведено относительно четкое разграничение предметов регулирования ГК РФ, Закона о долевом участии, Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», иных нормативно-правовых актов по формам инвестирования в зависимости от субъектного состава инвестиционного обязательства. Из содержания ст. 1 Закона о долевом участии прослеживается более строгое закрепление прав наиболее не защищенных в гражданском обороте лиц — граждан, в том числе в части того, что привлечение юридическим лицом денежных средств граждан для жилищного строительства помимо заключения договора участия в долевом строительстве не допускается иначе как посредством выпуска жилищных сертификатов, а также в рамках жилищно-строительной и жилищно-накопительной кооперации. Таким образом, перечень способов привлечения юридическим лицом денежных средств граждан под жилищное строительство носит исчерпывающий характер. В случае же если инвестором выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, такие отношения могут опосредоваться не только договором долевого участия в строительстве, но и любыми другими договорными формами, предусмотренными ГК РФ и Федеральным законом „Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений“. Представляется, что данная модель правового регулирования форм инвестирования в жилищное строительство позволяет обеспечить наиболее действенный механизм реализации имущественных интересов субъектов инвестиционных обязательств.

Автор статьи: С.В. Симонова

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

По вопросам сопровождения сделок с покупкой квартиры в новостройке, признание права собственности, взыскании денежных средств с застройщика и другим вопросам рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

+ 7 (985) 763 90 66;

+ 7 (495) 776 13 39,

+ 7 (985) 776 13 39 или по e-mail: 6494149@bk.ru

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонамВнимание! Консультация платная.

долевое участие в строительстве, Договор участия в долевом строительстве, договор строительного подряда, договор подряда, Договор долевого участия, Инвестиции, Инвестиционный договор, Право собственности, признание права собственности, Разрешение на строительство, долевое строительство

04.05.2011, 922 просмотра.




 
Система управления сайтом HostCMS v. 5