Риски преследуют стройку

Первый Столичный юридический Центр

Телефоны: + 7 (985) 763 90 66; + 7 (495) 776 13 39

Риски преследуют стройку

Хороший закон минимизирует риски, но не избавляет от них полностью. Это особенно важно помнить при покупке квартиры на первичном рынке. Подводных камней и течений здесь больше, чем на вторичном, но при грамотном подходе к совершению сделки их можно избежать.

Об этом шла речь на семинаре «Риски покупателей строящегося жилья и способы их снижения», прошедшем 2 декабря в рамках выставки-семинара „Жилищный проект“, организованного Группой компаний „Бюллетень Недвижимости“.

Эволюция «долевки»

С момента своего появления на просторах России долевое строительство было сопряжено с целым рядом рисков, как то: несоблюдение сроков строительства, заморозка или полная остановка реализации проекта; двойные (тройные) продажи; низкое качество строительства; неправомерные требования застройщиков по внесению дополнительных платежей, не предусмотренных договором; сложность в обеспечении домов коммунальными услугами (свет, вода, тепло); проблемы с регистрацией права собственности. Но поскольку жилье на первичном рынке стоило дешевле, все эти риски в глазах покупателей меркли перед материальным расчетом. И только после серии громких скандалов в конце 1990-х – начале 2000-х годов, связанных с банкротством застройщиков, многие граждане начали всерьез задумываться о последствиях излишней доверчивости.

Общественный резонанс сделал свое дело, и 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», известный в просторечии как 214-ФЗ.

Сегодня в России уже есть регионы, где все застройщики привлекают средства граждан только в соответствии с этим законом. Петербург к их числу не относится, здесь по 214-ФЗ до сих пор работают меньше половины застройщиков.

Не панацея

Избавляет ли 214-ФЗ от всех рисков? Вряд ли.

Эксперты единодушны: закон полностью снимает риск двойных продаж. Закон устанавливает четкую форму договора, в тексте документа указано все то, что однозначно приведет к возникновению права собственности. Согласно закону, строящийся объект находится в залоге у всех дольщиков, зарегистрировавших свои ДДУ, что существенно усложняет общеизвестную «разводку» с заменой застройщика, когда одна компания сознательно банкротится, а другая приходит собирать дополнительные деньги под благовидным лозунгом „Мы пришли достроить ваш дом“.Риски преследуют стройку

Частично закон закрывает и инвестиционные риски (или риски финансового менеджмента), потому что ежеквартально застройщик обязан отчитываться, куда потрачены денежные средства, собранные с дольщиков. Это ставит определенные преграды для переброски денег с объекта на объект и строительства финансовых пирамид.

Во всяком случае, ничего лучшего, чем 214-й закон, пока не придумано и вряд ли придумано будет. Ситуация, когда застройщики сначала будут строить, а потом продавать уже готовые квартиры, пока видится отдаленным будущим.

«Работа по 214-ФЗ – это определенная гарантия финансовой устойчивости и надежности, – говорит начальник отдела продаж ООО „Городская ДомоСтроительная Компания“ Светлана Шестопал. – Даже для того чтобы перейти на работу в рамках федерального закона, нужно обладать значительными финансовыми ресурсами, поскольку это означает изменение многих бизнес-процессов, системы финансового учета, создание новых отделов в компании».

Действительно, чтобы начать реализацию проекта, строительной фирме нужно обладать существенными собственными средствами. Ведь строительно-монтажные работы – это то, что видно невооруженным глазом. Происходящие ранее – не менее трудоемкие и затратные процедуры, как то: подготовка проектной документации, проведение всех необходимых согласований и экспертиз, инженерная подготовка участка под застройку, подготовка строительной площадки, пробная забивка свай и так далее.

Все эти работы проделываются до выдачи разрешения на капитальное строительство, а значит, осуществляются на собственные средства застройщика. Согласно 214-ФЗ строительная компания может начать продажи квартир в доме и, таким образом, софинансирование проекта, только после того, как ей выдано разрешение на строительство.

Деятельность в рамках 214-ФЗ означает информационную открытость и прозрачность компании, которая начинается с публикации проектной декларации нового жилого комплекса или дома. Все договоры долевого участия проходят обязательную регистрацию в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу (бывшее УФРС, еще ранее – ГБР), что гарантирует защиту от двойных продаж.

Коллективный покупатель

Руководитель Общественной приемной ЭСОН Леонид Медведев считает, что самый страшный и неприятный риск для граждан – это недострой и (его разновидность) задержка строительства на большой срок. «От этих рисков не защищает практически ни один договор, и избежать его на 100% невозможно. Единственный способ минимизировать этот риск – вносить деньги поэтапно. Многие застройщики, может быть, и готовы были бы пойти на такую рассрочку, но при условии повышения цены. Если деньги выплачены не все, то – в случае неспособности застройщика довести стройку до конца – у дольщиков появляется возможность достроить за счет собственных средств, создав ТСЖ. В масштабах всего города таких объектов немного, но они есть», – говорит Леонид Медведев.

Большой пласт продаж на первичном рынке осуществляется по договорам паевого взноса. Кооператив, даже если он называется жилищно-строительным, сам не строит, а выступает, как правило, инвестором строительства, по заключении договора с застройщиком. Плюс схемы ЖСК – в том, что большинство решений принимаются общим собранием. Дольщик (пайщик) может принимать участие в деятельности кооператива. Материальная выгода – в поэтапной оплате.

Минусы. Во-первых, на кооператив не распространяется Закон о защите прав потребителей. Претензии по качеству строительства и срокам кооперативу не предъявишь. Во-вторых, могут возникнуть проблемы с выходом из кооператива, если договор с застройщиком заключен таким образом, что деньги обратно забрать нельзя. Кооператив не защищает от двойных продаж.

К каждому кооперативу надо подходить индивидуально, считают эксперты, универсальных рекомендаций не существует.

Ипотека в квадрате

ипотекаПри покупке строящегося жилья с привлечением ипотечного кредита покупатель-заемщик несет те же риски, что и при любом кредите. Прежде всего это изменение материального положения гражданина и, как следствие, невозможность расплатиться в срок и в полном объеме. Если же говорить о специфических рисках «долевки», то часть их банк, безусловно, берет на себя. Именно поэтому процент при кредитовании покупки жилья в новостройках, как правило, выше, чем когда банк берет в залог существующую недвижимость. Серьезный банк, выдавая деньги физическим лицам, анализирует состояние дел застройщика, его финансы, менеджмент. Обычно он уверен в строительной компании. Но, к сожалению, на практике это выражается лишь в косвенном подтверждении надежности застройщика. И если строительная компания является аффилированной структурой банка, никто не застрахован от долгостроя или низкого качества строительства. Банкротств при этом не наблюдалось, но имели место ситуации, когда из-за увеличения сроков строительства граждане продолжают платить не только по кредиту, но и за аренду жилья – причем больше, чем рассчитывали изначально. В таком случае банк жестко контролирует движение средств, и застройщик сам заинтересован в том, чтобы сдать дом в срок и вовремя расплатиться с кредитором.

Инвестиционно-строительные риски накладываются на кредитные. Можно сказать, что риски удваиваются. Не исключена ситуация, когда человек, оставшись без квартиры, еще и выплатит ее двойную стоимость (с учетом банковских процентов).

В большинстве своем банки кредитуют покупателей того жилья, которое возводится в соответствии с 214-ФЗ, но есть и отступления от этого правила. В первую очередь они касаются объектов, разрешение на строительство которых было выдано еще до 1 апреля 2005 года, следовательно, 214-й закон на них не распространяется. И тогда квартиры продаются по старым договорам долевого участия, а эти документы регистрации не подлежат. Иногда кредиты выдаются даже при заключении предварительных договоров купли-продажи.

Как минимизировать риски? «По крайней мере, не покупать квартиру на начальной стадии строительства, то есть свести к минимуму хотя бы строительные риски, – считает управляющий партнер адвокатской фирмы „Юринформ-Центр“ Александр Петренко. – Поскольку банк за не построенный дом ответственности нести не будет. Он будет предпринимать какие-то усилия до тех пор, пока застройщик не безнадежен. Но вкладывать кредитные ресурсы в заведомого банкрота не станет. Пока, к счастью, до таких случаев не доходило».

Банкротство – это, конечно, крайность. Но ситуация расторжения договора вполне возможна. Застройщик возвращает деньги, которые внесены по условиям договора, а переплату с банка можно взыскать только в судебном порядке и только в том случае, если удастся доказать, что расторжение произошло по вине застройщика.

Практические советы

Низкое качество строительства – это риск, которого можно избежать (или хотя бы снизить вероятность его возникновения), максимально подробно описав в договоре качественные характеристики квартиры и установив ответственность застройщика за нарушение качества и гарантийный срок.

При грамотном подходе к заключению договора можно оградить себя и от неправомерных требований застройщиков по внесению дополнительных платежей, не предусмотренных договором.

По-прежнему многое зависит от имени застройщика. Можно и по 214-ФЗ нарваться на компанию, гендиректор которой соберет выручку и скроется, а можно и с предварительным договором достичь желаемого результата. Только не нужно полагаться на авось. Юридическое сопровождение сделки поможет избежать неприятных открытий на стадии судебного разбирательства. Но еще важнее – консультационная услуга специалиста, который обобщил предыдущий опыт работы конкретной строительной компании, причем не только договорную базу, но и практику разрешения конфликтных ситуаций. Крупные фирмы, дорожащие своей репутацией, всегда находят компромиссные решения, причем чаще всего – во внесудебном порядке. Ведь суд – это расплата за неумение договориться.

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

По вопросам сопровождения сделок с покупкой квартиры в новостройке, признание права собственности, взыскании денежных средств с застройщика и другим вопросам рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

+ 7 (985) 763 90 66;

+ 7 (495) 776 13 39,

+ 7 (985) 776 13 39 или по e-mail: 6494149@bk.ru

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонамВнимание! Консультация платная.

долевое участие в строительстве, Договор участия в долевом строительстве, Договор купли-продажи, Договор долевого участия, Двойные продажи, банкротство застройщика, Банкротство, Застройщик, Ответственность, признание права собственности, Разрешение на строительство, Расторжение договора, Сопровождение сделки, Строительство жилого дома, долевое строительство

06.12.2010, 879 просмотров.




 
Система управления сайтом HostCMS v. 5