Включение в договор условий об авансовых платежах

Первый Столичный юридический Центр

Телефоны: + 7 (985) 763 90 66; + 7 (495) 776 13 39

Включение в договор условий об авансовых платежах 

Вопрос: Дольщик заключил предварительный договор участия в долевом строительстве. Часть суммы он оплатил из собственных средств, оставшуюся часть он планировал оплатить, взяв кредит в банке. Однако банк в кредите отказал. Может ли дольщик получить свои деньги обратно? Один из пунктов предварительного договора содержит условие, что, если основной договор не будет подписан в установленный срок по вине дольщика, штраф составит 20 процентов цены договора. Законно ли данное условие?

Ответ: Дольщик может получить свои деньги обратно. Указанное условие незаконно. По вопросу о необходимости уплаты штрафа в судебной практике встречаются противоположные позиции.

Обоснование: Законодательство не содержит императивной нормы о запрете на включение в предварительный договор условия об авансовых платежах в счет исполнения обязательства по основному договору (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.09.2009 N Ф04-5374/2009 (19132-А67-38)).

Однако в ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве) указано, что привлечение денежных средств граждан для участия в долевом строительстве допускается только:

— на основании договора участия в долевом строительстве;

— путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов;

— жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, право на привлечение денежных средств граждан для указанных целей имеют отвечающие требованиям Закона о долевом строительстве застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (ч. 2 ст. 3 Закона о долевом строительстве).

Следует учитывать, что согласно ч. 2.1 ст. 1 Закона о долевом строительстве запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 этого Закона. Сделка, совершенная в нарушение указанных требований, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, ее заключившего.Включение в договор условий об авансовых платежах

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, или договора аренды, субаренды такого земельного участка (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве).

В случае нарушения вышеперечисленных требований гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (ч. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве).

Следует также отметить, что такой договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве).

Именно выполнение всех вышеперечисленных требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 N 13863/09). Аналогичная позиция содержится в письме ФСФР РФ от 06.12.2007 N 07-СХ-01/24979, в котором указывается, что привлечение денежных средств граждан на других основаниях, кроме договоров участия в долевом строительстве, не допускается, в том числе на основе предварительных договоров.

Следовательно, по смыслу Закона о долевом строительстве заключение предварительного договора возможно, но привлечение по нему денежных средств граждан для строительства — нет.

В связи с этим в рассматриваемой ситуации дольщик вправе потребовать немедленного возврата своих денег на основании нормы ч. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве.

Что касается уплаты штрафа при незаключении основного договора, то по данному вопросу в судебной практике встречаются две противоположные позиции.

Согласно первой позиции данное условие предварительного договора ничтожно как противоречащее закону (ст. 168 ГК РФ). Это условие нарушает п. 5 ст. 429 ГК РФ, в котором названы только два последствия необоснованного уклонения стороны от заключения договора: другая сторона вправе понудить ее заключить договор и взыскать убытки, причиненные уклонением от заключения договора (см., например, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 11.12.2006 по делу N А05-18888/2005-27, от 30.08.2005 N А56-5519/04).

В соответствии со второй позицией п. 5 ст. 429 ГК РФ не исключает возможности применения неустойки к нарушителю предварительного договора (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.08.2009 по делу N А11-12651/2008, решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.05.2007 по делу N А60-3955/07-С7).

Необходимо заметить, что даже если признать право застройщика начислить дольщику неустойку за незаключение основного договора, то штраф в размере 20 процентов цены договора (то есть фактически от цены квартиры) представляется явно несоразмерным допущенному нарушению. Следовательно, этот штраф подлежит уменьшению в порядке ст. 333 ГК РФ.

Автор статьи: А.Н.Максимов

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

По вопросам сопровождения сделок с покупкой квартиры в новостройке, признание права собственности, взыскании денежных средств с застройщика и другим вопросам рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

+ 7 (985) 763 90 66;

+ 7 (495) 776 13 39,

+ 7 (985) 776 13 39 или по e-mail: 6494149@bk.ru

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонамВнимание! Консультация платная.

Договор участия в долевом строительстве, Договор долевого участия, Застройщик, Право собственности, Предварительный договор, признание права собственности, Разрешение на строительство, Условия договора

12.07.2011, 907 просмотров.




 
Система управления сайтом HostCMS v. 5