Договор долевого участия - что нужно знать дольщику?

Такие разные договоры…

И если уж сразу углубляться в детали, то дольщик – это даже не только человек, им может быть и юрлицо (например, компания-инвестор, а также агентство недвижимости), внесшее свою долю средств в строительство объекта. Но, так или иначе, требования к договору долевого участия (или ДДУ, как для краткости говорят эксперты) – единые, те, что прописаны в тексте закона №214-ФЗ.

Несмотря на то что закон не предусматривает какой-то одной строгой формы, в которой должен заключаться договор долевого участия (то есть, нет никакого бланка ДДУ, формы ДДУ), эти документы даже могут быть составлены в электронном виде! Правда, этой возможностью никто не пользуется – все предпочитают стандарт. «На практике договоры, подлежащие обязательной государственной регистрации, всегда заключаются посредством составления единого письменного документа, потому что к таким договорам предъявляются определенные технические требования органов, осуществляющих государственную регистрацию», - объясняет Анастасия Малышевская, юрист юридической компании „Юков, Хренов и партнеры“.

Кроме того, по желанию сторон договор может быть заверен нотариусом. Это, по словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Миэль-Новостройки», дает некоторые преимущества. Так как, во-первых, при удостоверении сделки нотариус проверяет правильность оформления документов застройщика, во-вторых, по нотариально заверенному договору проще и дешевле зарегистрировать право собственности.

Следует стать буквоедом и начать разбираться в терминах. Ведь, когда вы подписываете ДДУ, речь идет о немалых деньгах. Поэтому надо знать, что есть основной договор долевого участия – тот, что составляется в соответствии с требованиями 214-ФЗ, но могут предложить подписать и предварительный.

Здесь нужно быть предельно внимательным: предварительные договора не регистрируются в ФРС и, значит, не исключают двойной продажи вашей квартиры! Необходимо выяснить у представителя застройщика причину невозможности заключения основного договора. Отвечая на данный вопрос, застройщики обычно указывают, что им необходимо время для подготовки документов для регистрации основного договора – как правило, от 3 до 8 месяцев, или же ссылаются на то, что предлагаемая ими схема — это стандартная практика и все новостройки оформляются данным путем для того, чтобы застройщик мог убедиться, что покупатель способен оплатить основной договор.

«Часть застройщиков действительно в дальнейшем заключают и регистрируют договоры долевого участия согласно ФЗ № 214, – отмечает адвокат Олег Сухов. — Но существуют случаи, когда компании предлагают подписание предварительных договоров ввиду того, что не могут зарегистрировать основные договоры долевого участия. Поэтому настоятельно рекомендую запросить у застройщика предоставить на обозрение хотя бы один надлежащим образом зарегистрированный договор долевого участия по выбранному вами дому».

Возникновение третьих лиц

Один из самых распространенных вопросов: кто несет ответственность за неисполнение договора, если он заключен не с застройщиком напрямую, а, скажем, с агентством недвижимости, реализующим те же самые квартиры в строящемся доме?

Ситуацию прояснила Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»: „Застройщик заключает с агентством недвижимости договор долевого участия согласно 214-ФЗ. Право требования на конкретную квартиру принадлежит агентству недвижимости. Агентство вправе в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры или иного документа, подтверждающего передачу квартиры агентству недвижимости, заключить договор уступки прав требований к договору долевого участия с третьим лицом. В результате уступки прав сторонами договора долевого участия будут являться застройщик и третье лицо, соответственно, все права и обязанности, в том числе ответственность, несут застройщик и третье лицо“.

«При такой конструкции агентство несет ответственность только за действительность уступленных прав. Договор уступки, так же, как и сам ДДУ, регистрируется в Росреестре, и новый дольщик становится полноправной стороной ДДУ наряду с застройщиком»,- уточняет Борис Шаронов, директор департамента рисков НСКА.

Глаз да глаз!

Помимо этих нюансов и того, что ДДУ должен быть составлен в письменной форме, есть ряд требований, без которых договор считается недействительным. Их перечисляет Борис Шаронов. Итак, в договоре долевого участия должны быть отражены:
• срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту;
• гарантийный срок – 5 лет на квартиру и 3 года на инженерно-техническое оборудование;
• точное описание объекта (квартиры);
• фиксированную цену, не подлежащую изменению (за исключением случаев увеличения, либо уменьшения площади квартиры по отношению к проектной) и порядок ее уплаты.

Обычно застройщик указывает в правовом обосновании заключения договора, что он заключен в соответствии с 214-ФЗ и дает информацию, где можно ознакомиться с проектной декларацией на объект.

«Оплата по договору участия в долевом строительстве осуществляется только после регистрации его в Росреестре», — обращает внимание будущих дольщиков Борис Шаронов.

Анастасия Малышевская подчеркивает, что помимо этого, застройщик должен отвечать нескольким требованиям, которые позволяют ему привлекать средства дольщиков для строительства дома. Это, в первую очередь:

— государственная регистрация права на земельный участок. При этом возможно как обладание зарегистрированным в установленном порядке правом собственности на земельный участок, так и аренда;

— разрешение на строительство, выданное органами местного самоуправления, подтверждающее соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и право застройщика осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт;

— проектная декларация, которая должна содержать информацию о проектах строительства многоквартирных домов (и иных объектов недвижимости), в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода в эксплуатацию; о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о разрешении на строительство; о правах застройщика на земельный участок.

«Если какие-то важные данные застройщик не указал в проектной декларации, дольщик может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты», — резюмирует Анастасия Малышевская.

Договор долевого участия – обширная тема. Поэтому в продолжении этой статьи мы поговорим о том, как можно расторгнуть ДДУ, какие при этом возникают обязанности у сторон сделки и как дольщику защитить свои права.

Собственник

Срок передачи застройщиком объекта, регистрация права собственности, Регистрация договора, Разрешение на строительство, Предварительный договор, Право собственности, Ответственность, Застройщик, Государственная регистрация, Договор долевого участия, Договор участия в долевом строительстве

20.07.2012, 962 просмотра.




 
Система управления сайтом HostCMS v. 5