Самовольная постройка и последствия ее возведения

Первый Столичный юридический Центр

Телефоны: + 7  (985) 763 90 66; + 7  (495) 776 13 39

САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА И ПОСЛЕДСТВИЯ ЕЕ ВОЗВЕДЕНИЯ

Строительство, эксплуатация любого объекта капитального строительства являются весьма сложными процессами, поскольку осуществление данных видов деятельности так или иначе оказывает влияние на жизнь и здоровье людей. В этой связи данная сфера общественных отношений всегда подвергалась государственному регулированию. Достаточно вспомнить, что в Древнем Вавилоне при обрушении дома и гибели его жителей наказанию подвергались и строитель, и члены его семьи.

Государственное регулирование капитального строительства заключается не только в установлении технических правил, но и в соблюдении определенных юридических процедур (получение разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию и т.д.). К сожалению, в некоторых случаях субъекты строительной деятельности пренебрегают указанными требованиями законодательства, что может повлечь признание объекта строительства самовольной постройки.

Наиболее актуальные аспекты, связанные с феноменом самовольной постройки, будут освещены в настоящей статье.

Понятие самовольной постройки

Понятие самовольной постройки сформулировано в п. 1 ст. 222 ГК РФ: таковой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для данных целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Соответственно, постройка может быть признана самовольной в следующих случаях:

1) создание недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке. К таким случаям следует отнести строительство объекта недвижимости на чужом земельном участке или земельном участке другого назначения. Например, в Апелляционном определении Верховного Суда Республики Дагестан от 03.05.2012 N 33-861/2012 арбитры, установив, что ответчики не являются собственниками земельного участка, на котором возведены строения, не владеют участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, домовладения ответчиков построены на землях сельскохозяйственного назначения, признали домовладение самовольной постройкой и удовлетворили иск об обязании осуществить ее снос;

2) строительство недвижимого имущества без получения на это необходимых разрешений. В силу ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

Осуществление строительства без получения разрешения на него влечет признание постройки самовольной. В частности, в Постановлении от 25.01.2012 N А41-43282/10 ФАС МО, установив, что ответчик осуществляет строительство капитального здания без получения разрешения на строительство, признал спорный объект недвижимого имущества самовольной постройкой.

Здесь следует отметить, что в случаях, предусмотренных п. 17 ст. 51 ГрК РФ, выдачи разрешения на строительство не требуется. Так, в Постановлении от 17.06.2008 N Ф08-3194/2008 ФАС СКО, установив, что спорный объект представляет собой временное сооружение открытого типа, которое не является объектом самовольного капитального строительства и на возведение которого в соответствие со ст. ст. 49 и 51 ГрК РФ не требуется получения разрешений (на строительство и ввод в эксплуатацию), отказал администрации в иске об обязании снести помещения временного торгового павильона;

3) создание объекта недвижимости с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Согласно п. 6 ст. 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано производить строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта в соответствии с заданием застройщика или технического заказчика, проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка и технических регламентов, обеспечивая при этом безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. В случае если будет установлено, что строительство осуществлено с существенным нарушением градостроительных норм и правил, объект будет признан самовольной постройкой.

В частности, в Постановлении ФАС СКО от 15.01.2009 N Ф08-7872/2008 указано: «в соответствии с заключением градостроительной инспекции по контролю за соблюдением правил землепользования и застройки при возведении объекта капитального строительства нарушены требования пункта 1.6 СНиП 3.03.01-87 „Несущие и ограждающие конструкции“, пунктов 2.1, 3.15 СНиП II-7-81* „Строительство в сейсмических районах“, объект находится в аварийном состоянии, угрожает безопасности третьих лиц и подлежит сносу.

В этой связи вывод судов первой и апелляционной инстанций о строительстве обществом объекта недвижимости без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил соответствует имеющимся в деле доказательствам. Правомерным является вывод судов о том, что возведенный торгово-гостиничный комплекс является самовольной постройкой».

Последствия возведения самовольной постройки

Согласно общему правилу, закрепленному в п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не может распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. (Однако есть случаи, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано. Они будут рассмотрены ниже.)

Кроме того, по общему правилу самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее возведение лицом либо за его счет.

Следует отметить, что в силу п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 143 принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.

Данное разъяснение имеет большое значение, так как в случае вынесения незаконного предписания о сносе здания его собственник может требовать возмещения причиненного ущерба.

Наиболее показательным в рассматриваемой ситуации является дело, рассмотренное ФАС СКО (Постановление от 05.09.2011 N А63-7930/2010).

Суть заключается в том, что главным архитектором администрации было вынесено предписание, которым на предпринимателя возложена обязанность по демонтажу здания. Предписание было мотивировано реконструкцией центральной части города, а также нарушением при строительстве здания правил застройки и других норм ГрК РФ.

На основании данного предписания был осуществлен снос указанного здания.

Впоследствии приговором городского суда установлено, что главный архитектор, используя свои служебные полномочия, сфальсифицировал перечень мероприятий, намеченных при проведении работ по реконструкции города, внес в реально существующий перечень дополнительно девять подлежащих полной разборке объектов, в том числе и здание предпринимателя.

Предприниматель, полагая, что объект недвижимости разрушен во исполнение требований администрации (его подразделения), в результате чего предпринимателю причинен ущерб (в размере стоимости земельного участка и здания), обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании убытков с администрации.

Суд, удовлетворяя иск, указал, что решение о сносе постройки, принятое в административном порядке, противоречит ст. 35 Конституции РФ, а также общим началам гражданского законодательства. Статья 222 ГК РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек. Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе.

В Информационном письме Президиума ВАС РФ N 143 также дан ответ на вопрос о том, кто может обратиться в суд с требованием о сносе самовольной постройки:

— прокурор в целях защиты публичных интересов;

— орган, осуществляющий строительный надзор. В целях защиты публичных интересов он вправе обратиться в суд с требованием о сносе самовольной постройки, созданной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил;

— собственник, субъект иного вещного права на земельный участок, законный владелец земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.

К последним могут быть отнесены также смежные собственники или владельцы.

Например, в Постановлении ФАС ВСО от 22.06.2011 N А33-6592/2010 указано, что истец возвел производственную базу на арендованном им земельном участке на основании выданного соответствующим органом разрешения на строительство, ответчик возводит объект капитального строительства на принадлежащем ему земельном участке без выданного в установленном порядке разрешения на строительство и проектной документации, указанный объект возводится с нарушением требований пожарной безопасности, в дальнейшем неизбежно произойдут разрушение, повреждение стен и фундамента объекта истца (навес-цех кузовного ремонта), ухудшение условий его эксплуатации вследствие непосредственной близости к этому зданию строения ответчика.

При таких условиях апелляционный суд правомерно пришел к выводу о наличии у возводимого строения признаков самовольной постройки и доказанности нарушения возводимой ответчиком постройкой прав истца (как арендатора смежного земельного участка) на владение и использование земельного участка (предоставленного истцу для строительства производственной базы), а также справедливо удовлетворил исковые требования в части демонтажа незавершенного строительством объекта ответчика.

Следует отметить, что в соответствии с п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 143 наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.

Кроме того, исковая давность не распространяется на требование о сносе:

— постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком;

— самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (п. п. 6 и 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 143).

Признание права собственности на самовольную постройку

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на такую постройку не может быть признано за указанным лицом, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следует отметить, что в соответствии с п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 143 в случае предъявления собственником земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия, осуществившее постройку лицо вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов на ее создание либо обратиться в арбитражный суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Пункт 26 Постановления Пленумов N 10/22 предусматривает три обязательных условия, при наличии которых может быть удовлетворен иск о признании права собственности на самовольную постройку:

— отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;

— отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;

— принятие истцом мер к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с абз. 2 п. 26 Постановления Пленумов N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, и правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Отметим, что признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификации постройки как самовольной. Если при ее создании не были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила и ее сохранение не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то суд вправе не принимать решение о сносе такой постройки на основании ст. 222 ГК РФ (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 143).

Кроме того, в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 143 указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не приняло к этому мер.

Таким образом, право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если лицо не приняло надлежащих мер к легализации объекта недвижимости и получению необходимых разрешительных документов до начала и во время строительства.

При этом наличие права собственности на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, соответствие самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил, отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан в данном случае не играют решающей роли (Постановления ФАС ЗСО от 16.06.2011 N А45-21015/2010, Первого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2011 N А43-29326/2010).

Самовольные постройки, возведенные до 1995 года

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12048/11 указано, что понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, ст. 222 ГК РФ, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ).

Примечание. Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.

Статья 109 ГК РСФСР предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

В другом случае (дело N А41-9398/2011) общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на самовольные постройки, возведенные в 1992 — 1993 гг. хозяйственным способом с проведением проектных работ и соблюдением части исходно-разрешительной документации, но без получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию.

Решением первой и апелляционной инстанций исковые требования были удовлетворены, при этом суды пришли к выводу, что обществом были исчерпаны все имеющиеся возможности легализации спорных самовольных построек, которые возведены на земельном участке, принадлежащем ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, соответствуют градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам и не создают угрозы жизни и здоровью граждан.

Однако в кассации вышеуказанное решение было отменено, а дело прекращено.

Определением ВАС РФ от 26.06.2012 N ВАС-5698/12 коллегия судей ВАС РФ приняла решение о передаче дела на рассмотрение Президиума ВАС РФ, указав при этом, что суды рассматривали спорные здания как объекты самовольной постройки, для признания права собственности на которые, действительно, требуется разрешение на строительство, но не приняли во внимание, что понятие самовольной постройки было предусмотрено только ст. 222 ГК РФ, вступившей в силу лишь в 1995 г.

На заседании, состоявшемся 25.09.2012, Президиум ВАС РФ (Постановление до сих пор не опубликовано) принял решение в пользу собственника, оставив в силе решения суда первой и апелляционной инстанций.

* * *

В заключение хочется отметить, что в последнее время прослеживается тенденция к недопущению самовольного строительства объектов недвижимости. При этом нельзя признать данную тенденцию отрицательной, так как лицо, осуществляющее самовольное строительство без необходимого разрешения, стремится обойти требования законодательства, тем самым заметно упростив себе жизнь. Только надлежащее соблюдение требований законодательства обезопасит как самого собственника от убытков в случае удовлетворения иска о сносе, так и смежных собственников от убытков, возникших в результате разрушения самовольных построек.

Автор статьи: А.В. Мандрюков

 

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

По вопросам сопровождения сделок с покупкой квартиры в новостройке, признание права собственности, взыскании денежных средств с застройщика и другим вопросам рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

+ 7  (985) 763 90 66;

+ 7  (495) 776 13 39,

+ 7  (985) 776 13 39 или по e-mail: 6494149@bk.ru

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонам.

Внимание! Консультация платная.

С аналогичной тематикой и практикой нашего Центра вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

  1. Сомнительная сделка договор долевого строительства жилья
  2. Налогообложение субъектов строительной деятельности
  3. Финансирование строительства жилья застройщиком
  4. Предмет договора о долевом участии в строительстве жилья
  5. Квартира из котлована не вырастет
  6. Прокуроры защитят обманутых дольщиков
  7. Минфин не поддержал законопроект о взаимном страховании гражданской ответственности застройщиков
  8. Новый способ борьбы с проблемой обманутых дольщиков
  9. О первичном рынке жилья
  10. Как избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме

Условия договора, Разрешение на строительство, признание права собственности, Право собственности, Иск о признании права

16.06.2013, 3481 просмотр.




 
Система управления сайтом HostCMS v. 5