Проблема банкротства организаций-застройщиков

Первый Столичный юридический Центр

Телефоны: + 7  (985) 763 90 66; + 7  (495) 776 13 39

ПРОБЛЕМА БАНКРОТСТВА ОРГАНИЗАЦИЙ-ЗАСТРОЙЩИКОВ

Поскольку проблема банкротства организаций-застройщиков лежит исключительно в правовой плоскости, то рассмотрение данного аспекта следует начать именно с правовой оценки обстоятельств.

Ввиду того что для участия в деле о банкротстве согласно действующему законодательству необходимо обладать денежным требованием к должнику, возникают вопросы о том, при каких обстоятельствах и какие права имеет тот или иной дольщик. По общему правилу рассматриваемой ситуации дольщик (инвестор) имеет право на получение определенного объекта недвижимости (квартиры), т.е. его требование носит неденежный характер, а подлежит в конечном итоге выражению в натуре. Однако такое требование может быть при желании преобразовано в «денежное», но для этих целей следует расторгнуть договор долевого участия в строительстве (инвестирования) и заявить требование о возврате уплаченных денег (возможно, с учетом неустойки и/или возмещения убытков).

При этом следует оговориться, что дольщику надлежит выбрать «правильный» путь защиты своего права, а именно требовать возврата уплаченной суммы, но не причиненных ему убытков и уж тем более не явно „в виде упущенной выгоды“, поскольку в силу абзаца второго п. 3 ст. 12 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ „О несостоятельности (банкротстве)“ (далее — Закон о банкротстве) они не учитываются для целей определения числа голосов на собрании кредиторов и вообще удовлетворяются после того, как удовлетворены требования всех кредиторов в сумме основного долга (если кратко — то в практике денег до этой „подочереди“ не доходило никогда). Если же это требование будет об уплате основного долга, оно участвует в голосовании.

Однако не в преобразовании обязательства суть обсуждаемой проблемы, поскольку таковое любой уважающий себя юрист сделает легко. Более ощутимо для практикующих юристов и судей то обстоятельство, что законодательство не содержит предпосылок осуществлять подобное преобразование, на что уже не раз обращалось внимание цивилистов. Так, согласно п. 5 ст. 4 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, не являющимся «денежными», могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом или арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством. Процитированную норму п. 5 ст. 4 Закона о банкротстве, как считают многие цивилисты, обязательно нужно понимать и использовать буквально, поскольку в ней говорится, что требования по неденежным обязательствам предъявляются и рассматриваются судами в общем процессуальном порядке, но в ней не сказано, как удовлетворяются указанные требования. Закон о банкротстве вопрос о порядке удовлетворения названных требований оставляет без внимания, причем системное толкование Закона о банкротстве, с учетом нормы ст. 126 о том, что все имущественные требования предъявляются и рассматриваются в ходе конкурсного производства, позволяет прийти к выводу о невозможности удовлетворения данных требований за рамками дела о банкротстве. Дополнительным основанием такого убеждения служат и нормы ст. 121 и ст. 142, которые закрепляют, что расчеты (во внешнем управлении или конкурсном производстве соответственно) с кредиторами производятся только на основании реестра требований кредиторов, т.е. только в рамках процедур банкротства, в связи с чем никаких арестов имущества или счетов должника и т.п. вне рамок банкротства не допускается. Однако понятие „кредитор“ (ст. 2 Закона о банкротстве) в данном Законе закреплено более узко, чем это было бы необходимо (следует сохранить преемственность из Гражданского кодекса РФ, например) для идеального понимания проблемы в такой плоскости. Полагаю, в этом месте и будет „слабое звено“, пока законодатель не внесет соответствующие корректировки названного Закона.

Не секрет, что, для того чтобы получить какое-либо удовлетворение в конкурсном производстве, необходимо быть признанным кредитором какой-либо очереди кредиторов в реестре должника. В соответствии с п. 1 ст. 137 Закона о банкротстве к третьей очереди кредиторов отнесены требования конкурсных кредиторов (в силу ст. 2 Закона это кредиторы по денежным обязательствам) и уполномоченных органов (налоги). Таким образом, дольщик, являющийся кредитором по неденежному обязательству, должен стать «конкурсным кредитором», т.е. преобразовать имеющееся у него обязательство (требования квартиры) в денежное (требования денег). Без такого юридического понимания вопроса получить что-либо при банкротстве застройщика невозможно, какой бы заманчивой ни казалась отдельным дольщикам попытка получить заветную квартиру вне рамок дела о банкротстве. Но, как и во многих правовых ситуациях в России, из каждого правила есть исключения, но на это обращу внимание ниже и даже приведу примеры.

Поскольку четкого указания на то закона нет, преобразование обязательств производится исключительно по воле кредиторов. К сожалению, нынешнее регулирование явно выраженных стимулов в себе не содержит, тем более что многие граждане неосознанно введены в заблуждение по поводу якобы имеющейся альтернативы своих действий вне рамок банкротства получить удовлетворение преимущественно иных лиц, в чем виновата часто противоречивая и не совсем обоснованная судебная практика.

Судебная практика показывает, что нередко граждане обращаются в суды с исками о признании права собственности на квартиру в не завершенных строительством домах и получают желаемый судебный акт. Другая часть граждан — дольщиков строительства этих же домов обращается в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов суммы, уплаченной по договору долевого участия. Явно, что наличие одновременно двух вариантов удовлетворения требований дольщиков, основанных на конфликте интересов, и без особого законного регулирования того, не может быть признано допустимым, поскольку это неизбежно приведет к ущемлению интересов одних по сравнению с интересами других. Либо дольщики с неденежными требованиями получат причитающийся объект недвижимости, а дольщики с денежными требованиями останутся без удовлетворения, как и иные кредиторы третьей очереди, либо последние получат какие-то деньги, а дольщики с неденежными требованиями не успеют потребовать расторжения договора с застройщиком (преобразовать неденежное требование в денежное) и вступить в реестр требований кредиторов до его закрытия, а значит, не получат вообще ничего.

Как показывает судебная практика (из обзоров и статей специалистов Высшего Арбитражного Суда РФ), в суды подаются иски при наличии в арбитражном суде дела о банкротстве соответствующего застройщика:

— о признании права собственности на нежилое помещение в не завершенном строительством объекте;

— о признании права собственности на квартиру в не завершенном строительством объекте;

— о выделении в натуре нежилого помещения;

— об обязании передать помещение в собственность после сдачи здания в эксплуатацию;

— о признании за истцом права на получение в собственность нежилых помещений после окончания строительства;

— о признании права собственности на долю в не завершенном строительством объекте.

Налицо разный правовой режим требований кредиторов-дольщиков, причем в зависимости от конкретных обстоятельств дела в одних случаях выгоднее требовать квартиру или нежилое помещение в натуре, в других — возврата денег. Но бывает так, что, заявляя требования о расторжении договора инвестирования, граждане не всегда правильно понимают правовые последствия своего поступка (что они должны попасть в реестр требований кредиторов и т.д.), а впоследствии, передумав, подают заявления об исключении их требований из реестра, что приводит к невозможности дальнейшей защиты их права в виде получения чего-либо вообще от должника (застройщика).

Но что же действительно следует делать дольщику при банкротстве застройщика? Оценим неденежное требование «о передаче дольщику причитающегося объекта недвижимости». С момента введения процедуры наблюдения в силу ст. 63 Закона о банкротстве приостанавливается исполнение исполнительных документов по имущественным взысканиям. Таким образом, даже если дольщик успел выиграть дело в суде общей юрисдикции о присуждении в его пользу квартиры в натуре, судебный пристав-исполнитель не вправе осуществлять какие-либо исполнительные действия в отношении спорной квартиры. Это юридический факт.

В случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства в плане рассматриваемой ситуации ничего не меняется. Здание, в состав которого включается спорная квартира, по общему правилу (некоторые случаи все же составляют исключение, например общая долевая собственность в ряде случаев), составляет собственность застройщика и включается в конкурсную массу. В силу ст. 126 Закона о банкротстве с момента признания должника банкротом прекращается исполнение по исполнительным документам. Таким образом, неденежное требование о передаче квартиры в натуре никогда не будет исполнено, оно останется существовать только на бумаге.

Учитывая вышеизложенное, следует считать правильным, что граждане, узнавшие об осуществлении процедуры банкротства в отношении застройщика, должны безотлагательно обращаться с требованием о расторжении договоров с застройщиком и взыскании с него денежных сумм в качестве возврата внесенной оплаты и возмещения убытков, взыскании неустоек.

Но при этом возникает резонный вопрос практикующих юристов и дольщиков: если к моменту заявления требования в деле о банкротстве соответствующий договор не расторгнут, то обязательно ли наличие решения суда общей юрисдикции о расторжении договора долевого участия и взыскания в пользу дольщика денежных средств с застройщика?

Я не единственный, кто считает, что на этот вопрос надо отвечать отрицательно. Суд, рассматривающий дело о банкротстве, может и должен при установлении требований кредиторов рассматривать все дополнительные требования, в том числе о расторжении договора, возможно, и применительно к абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве (как «иные имущественные требования»). Иначе в рассматриваемой ситуации будет присутствовать искусственно созданная на законодательном уровне волокита, которая недопустима в делах о банкротстве. Откуда такой вывод? Предположим, дольщик обратится в арбитражный суд с требованием о расторжении договора и установлении его денежных требований к застройщику, а суд прекратит производство, предложив сначала выиграть дело в суде общей юрисдикции. Пока гражданин будет это делать, застройщика признают банкротом и разделят его имущество среди прочих кредиторов, тем более дольщик ничего не получит, если в итоге пропустит двухмесячный срок на заявление требований к банкроту в конкурсном производстве (ст. 142 Закона о банкротстве). Кстати, судебная практика Арбитражного суда города Москвы свидетельствует, что последний уже реализует вышеизложенное утверждение, в отличие от многих иных арбитражных судов, чем проявляет достаточно „прогрессивный“ подход к актуальной проблеме с дольщиками.

Вышеуказанное подтверждает и то, что только при таком подходе не возникнет вопроса и путаницы, относить ли при расторжении договора взыскиваемую сумму к текущим обязательствам (платежам) или к «реестровым», поскольку если вначале гражданин в суде взыщет свои деньги, а потом заявит их в процедуре банкротства застройщика, то возникал соблазн их ошибочной квалификации как „текущие“, а не как „реестровые“, поскольку формально денежное обязательство возникало после возбуждения дела о банкротстве. Мои утверждения о таком положении вещей обоснованны, поскольку такая ошибочная судебная практика о „текущих платежах“ уже имела место, что стало причиной для появления Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 63 „О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве“, которое в полном объеме предрешило такие споры и неверное толкование на будущее.

То, что на практике дольщикам нередко удается получить исполнение вне рамок дела о банкротстве, вызвано отсутствием понимания реального назначения процедур банкротства и неэффективным применением всех правовых механизмов, заложенных в Законе о банкротстве, цель которых — пропорциональное поочередное удовлетворение всех кредиторов, в самом широком смысле с учетом правового регулирования Гражданского кодекса РФ, независимо от того, кто это — дольщик ли, или подрядчик, или поставщик, или банк, предоставивший наравне с дольщиком-гражданином такие же денежные средства в порядке инвестирования.

Нередки и случаи, когда одна квартира продана недобросовестным застройщиком нескольким дольщикам. Поскольку до завершения строительства ни один из дольщиков не может быть признан собственником квартиры, она подлежит включению в конкурсную массу. Это означает, что она продается с торгов и ее в натуре не получает ни один из дольщиков, но выручка от ее продажи направляется на пропорциональное погашение требований каждого из них. Если же отдать квартиру в натуре кому-то одному, то двое других не получат вообще ничего, что справедливым признать нельзя. Но вопреки указанному бытует представление о том, что кто первый «отнимет через суд» у застройщика обещанную квартиру, тот и прав. Такой некорректный подход к проблеме в ряде случаев основан на неверном толковании закона, в частности ст. 398 Гражданского кодекса РФ, которая имеет отношение к множественности лиц — кредиторов на одно и то же имущество (вещь).

Не соглашусь с выводами некоторых юристов, которые утверждают, что ст. 398 ГК РФ является той нормой, в силу которой более поздний по дате заключения договор инвестирования может быть признан недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, якобы как противоречащий закону. Дело в том, что в ст. 398 ГК РФ не ставится вопрос о том, является ли договор действительным и какой именно. Но, несмотря на это, к сожалению, ст. 398 ГК РФ нередко на практике трактуется расширительно, поскольку иногда судьи в ней усматривают основание для ничтожности договора, в то время как она регулирует не более чем вопрос о том, какой из кредиторов обладает преимуществом перед другими. При банкротстве преимущество установлено Законом о банкротстве в виде очередности и порядка удовлетворения такой очередности. Но внутри одной очереди кредиторы все равны применительно к п. 3 ст. 142 Закона, и, таким образом, законодательно исключено применение ст. 398 ГК РФ в данной ситуации, причем расчет при банкротстве производится с кредиторами только деньгами, что, возможно, следует федеральному законодателю пересмотреть и предоставить дольщикам возможность при определенных условиях получать заветные квартиры при процедурах банкротства. Повторюсь, но только при определенных условиях!

Важно понимать, что иски о признании права собственности дольщиков на конкретные помещения (тем более в понятии «квартира») в недостроенном доме, который принадлежит застройщику, уже находящемуся в процедуре банкротства (а иногда и еще хуже — при нерасторгнутом договоре строительного подряда), а также требование о признании права собственности на долю в не завершенном строительством объекте при договорах об участии в долевом строительстве, зарегистрированных в ФРС с применением Закона N 214-ФЗ о долевом строительстве, не подлежат удовлетворению.

При этом очень важным правовым аспектом является установление правильной юридической природы отношений сторон договора о долевом участии в строительстве (инвестиционном договоре):

— носят ли они только обязательственный характер (модель действующего Закона N 214-ФЗ о долевом строительстве), или же

— имеют вещно-правовой состав (как происходит в случае заключения договора «простого товарищества» или договора „об инвестиционной деятельности“, по которому товарищи или инвесторы обладают правом общей долевой собственности на возведенный объект до его передачи в натуре по долям и оплаты).

В случае завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию удовлетворение иска о признании права собственности на отдельное помещение (как следствие выдела доли в общей собственности в натуре либо понуждение в исполнении обязательства передать индивидуально-определенную вещь) может иметь место. В этом случае если суд установит, что застройщик, обязанный передать квартиру, лишь уклоняется от такой передачи, то иск об обязании передать вещь (квартиру) и признании за дольщиком права собственности на таковую может быть удовлетворен. Именно такая возможность предусмотрена в п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве.

С точки зрения интересов дольщиков конечно же последний вариант с вещно-правовым содержанием, даже в случае незавершенного строительства, является более привлекательным, поскольку они имеют право на исключение имущества из конкурсной массы застройщика, так как норма п. 3 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действие которой распространяется и сегодня на договоры, заключенные до введения в действие Закона N 214-ФЗ о долевом строительстве, предусматривает долевую собственность „субъектов инвестиционного процесса“ на незавершенные объекты инвестиционной деятельности. Данное обстоятельство неоднозначно трактуется практикующими юристами и судьями, поэтому вызывает ряд споров, но могу однозначно сказать, сославшись на судебную практику (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 февраля 2010 г.), что такое утверждение „имеет право на жизнь“. Кстати, справедливости ради вынужден упомянуть и то, что есть и противоположное мнение, что к договорам с дольщиками по строительству жилых помещений якобы нельзя применять нормы законодательства об инвестировании. Несмотря на некоторую рациональность оснований для такого вывода, с отмеченным итоговым выводом я все же не соглашусь.

Так, законодательно существует возможность признать «голое» право собственности на долю в объекте, не завершенном строительством, как права, оговоренного законодательством об инвестиционной деятельности, но опять же с поправкой, если объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора строительного подряда. В противном случае объекта спора у застройщика не существует, пока он находится во владении строительного подрядчика и не передан на законных основаниях заказчику (застройщику). Доля в „незавершенке“ может иметь смысл и правовое основание, но „незавершенка“ должна быть к этому моменту или одновременно с заявленным требованием установлена как существующий в правовом смысле объект недвижимости (вещь). При этом оговорка, что право на долю в „незавершенке“ будет „голым“, сделана осознанно, поскольку реализовать самостоятельно такое право в форме выделения доли в натуре либо трансформировать в иное право будет для дольщика невозможно, пока весь объект не будет достроен и введен надлежащим образом в эксплуатацию. Такое благополучное разрешение строительства при банкротстве застройщика и наличии „незавершенки“, обремененной установленными судом „правами на доли“, обречено на практическую несбыточность, поскольку такой объект при реализации конкурсной массы не будет являться привлекательным для потенциальных инвесторов (покупателей). Именно с такими „темными“ пятнами этого варианта развития событий сталкивается сегодняшняя реальность.

Но в качестве одного небезынтересного факта не могу обойти вниманием решение одного из районных судов Самарской области, которым на основании договора займа и предварительного договора об инвестировании (конечно же, без какой-либо регистрации в Регпалате) были признаны права собственности на конкретные квартиры (именно квартиры!) в не завершенном строительством доме, построенном на 95% (как явствует из решения). Благо, что застройщик не находится в процедурах банкротства и не сопротивляется таким «решениям» суда, но ставить в отправлении правосудия принцип социальной целесообразности выше принципа законности и объективности считаю незаконным и неконституционным, как бы мое мнение ни противоречило „сегодняшним“ интересам дольщиков, получившим в собственность квартиры по таким „решениям“ районного суда. Почему только „сегодняшним“ интересам? Потому что такие судебные „решения“ могут привести к более печальным правовым последствиям уже титульного „собственника“ несуществующей квартиры, если вдруг дом не построится никогда, например в случае признания его самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ) или же при значительном нарушении строительных норм, либо право на землю будет прекращено и не возобновлено. Тогда такие „собственники“ пойдут демонстрацией уже к этому судье. Мне не удалось узнать правовую позицию Федеральной регистрационной службы России по данному вопросу, поскольку ни отзыва на иск, ни доказательства участия посредством представителя данная служба в судебное заседание не представляла вовсе, что тоже кое-что значит. Как проводилась и проводилась ли вообще техническая инвентаризация таких „квартир“ в недостроенном доме (для мотивировки решения суда), неизвестно.

В чем правовая проблема, спросит обычный читатель. Да в том, что применительно к гл. 18 Гражданского кодекса РФ и ст. 15 — 16 Жилищного кодекса РФ квартира является одним из видов жилого помещения, понятие которого следующее: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования))». Теперь давайте представим, каким требованиям может отвечать недостроенный дом, является ли он вообще жилым и будет ли он таковым признан при вводе его в эксплуатацию. А без такой оценки на момент вынесения решения суда ни одно помещение нельзя признать жилым в принципе! Да и частью объекта недвижимости (как чего-то целого) ни одно помещение нельзя в „незавершенке“ признать, поскольку этого „чего-то целого“ еще нет, а есть только его недостроенная часть. Вот отсюда и возражения!

Но давайте вернемся в плоскость законного регулирования. Так, если рассмотреть внимательно правовую конструкцию права дольщика при действии Закона N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, наложив на ситуацию с банкротством застройщика, то такой дольщик должен рассматриваться привилегированным кредитором 3-й очереди, поскольку его требования обеспечены залогом, применительно к ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, если его договор прошел регистрацию в регистрирующем органе. В этом случае шансы получить вложенные деньги у кредитора (дольщика) в процедуре банкротства значительно возрастают и право дольщика в максимальной степени защищено. Но, к сожалению, большинство ситуаций изобилует так называемыми серыми схемами по обходу названного действующего Закона об участии в долевом строительстве, в частности с применением договоров займа, предварительного договора об участии в долевом строительстве и т.п. Тем более что в настоящее время число договоров инвестирования по старому законодательству (до 2005 г.) должно было сойти до нуля, но ряд недобросовестных застройщиков и по сей день используют незаконную схему по обходу Закона N 214-ФЗ о долевом строительстве (действует с 2005 г.) и задним числом подписывают договоры, совершая тем самым правонарушения, преследуемые по закону. Об этом только дольщики чаще всего не догадываются.

Рассмотрим, имеются ли какие-либо альтернативы процедуре банкротства застройщика на сегодняшний день.

Теоретически можно предпринять (такие шаги в практике по России все чаще последнее время имеют место) попытку достраивания объекта (здания), включающего в себя помещения, на которые рассчитывают дольщики, однако для этого должно найтись лицо, готовое вложить соответствующие инвестиции и приобрести объект «с дольщиками», т.е. вместе с самим объектом принять на себя обязательства застройщика по передаче им помещений после сдачи здания в эксплуатацию. Даже если предположить, что такое лицо найдется и оно будет экономически заинтересовано в подобном проекте, обязательно возникнет одна правовая проблема. Теоретически надо быть готовым к тому, что появится несогласный дольщик, относящийся к новому инвестору (застройщику) с еще большим подозрением, чем к прежнему застройщику (банкроту), который откажется рассматривать приобретателя как своего должника. Примеры юридической практике известны.

Другой способ достраивания объекта может быть предпринят, если дольщики организуются в некоммерческое сообщество, которое будет готово за счет дополнительных взносов всех участников профинансировать окончание строительства. Однако в этом случае потребуется изъять недостроенное здание из конкурсной массы должника-застройщика и передать такому сообществу, что в определенных случаях может оказаться проблематичным, а в условиях отношений «дольщик — застройщик» исключительно как обязательственно-правовых (Закон о долевом строительстве) прямо скажем, и не вполне законным по отношению к другим кредиторам банкрота (банкам, поставщикам и т.п.). Да и вариант такой достаточно сомнителен с точки зрения идеальности, поскольку сегодня дольщик — член ТСЖ или жилищного кооператива дал согласие на участие в достройке дома, а завтра оказался не в состоянии „потянуть“ дополнительные расходы на достройку. И что тогда? Примеры такого тупикового развития событий уже имеются в реальности, о чем мне доподлинно известно, поскольку с множеством такого рода вопросов ко мне обращаются посредством Интернета и соответствующих конференций.

Таким образом, большинство цивилистов, включая специалистов Высшего Арбитражного Суда РФ, склоняются к выводу о том, что реальной альтернативы банкротству застройщика пока не существует.

Вместе с тем законодатель должен понимать, что постановка требований граждан-дольщиков в третью очередь удовлетворения вполне может повлечь за собой серьезные потери для них. Уже сейчас имеются случаи, когда граждане-дольщики, являясь кредиторами третьей очереди, фактически не получают денег. Отсюда и огромное стремление граждан, в обход процедур банкротства, получить ожидаемую заветную квартиру любыми способами и средствами. Даже появляются мнения и требования на законодательном уровне запретить долевое строительство, что, конечно же, неисполнимо и не воспринимается мной всерьез, ввиду того, что как целый сегмент экономики и способ решения самого важного социального вопроса в стране — жилье — долевое строительство будет действовать и развиваться. При этом очень актуален вывод о необходимости совершенствования законодательства указанной отрасли.

Напрашивается предложение, что законодательно требования дольщиков должны быть отнесены не к третьей, а к более привилегированной очереди (и даже более чем залог). Такие предложения высказываются уже давно. Данный вопрос носит политико-правовой характер и всецело может быть отдан на усмотрение федерального законодателя. Подобные примеры с выделением особой группы кредиторов в особую привилегированную очередь уже имеются — это граждане — вкладчики банков. Федеральный законодатель вполне может сказать, что среднестатистический дольщик заслуживает не меньшей защиты, чем вкладчик. А если вспомнить, что вкладчики банков застрахованы государственным обязательным страхованием на возврат вкладов при неплатежеспособности банка, то было бы очень правильно перенести аналогию и на граждан-дольщиков. Однако и в этом случае, если не предпринять соответствующих мер, сохранится неравенство среди кредиторов с денежными и неденежными требованиями, отмеченное выше.

Но давайте вернемся из политико-социальной плоскости данного вопроса снова в правовую. Следует отдельно остановиться на вопросе, может ли по требованиям дольщиков исключаться на основании ст. 132 Закона о банкротстве из конкурсной массы то имущество, для строительства которого они передавали денежные средства застройщику.

Как и было отмечено выше, при решении данного вопроса особое значение имеет правильное толкование условий договора, заключенного между дольщиком и застройщиком, признанным банкротом. Думается, вещное право на строящийся объект может возникнуть у дольщика непосредственно в ходе строительства только в том случае, если соответствующий договор квалифицировать как договор о совместной деятельности (простого товарищества) или инвестиционной деятельности, в остальных случаях дольщику принадлежит лишь обязательственное право потребовать передачи ему квартиры.

Во всех иных случаях собственность на объект должна принадлежать застройщику, это установление Закона N 214-ФЗ, оправдывающее многие его положения, например то, что дольщику принадлежит право залога в отношении объекта строительства и земельного участка (п. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве), или то, что собственность у дольщика возникает только после исполнения застройщиком своих обязательств (обязательств по передаче объекта не ранее сдачи дома в эксплуатацию).

Таким образом, по договорам о долевом строительстве, основанным на Законе N 214-ФЗ, при наличии возбужденного дела о банкротстве, особенно на стадии конкурсного производства, дольщики не вправе требовать исполнения обязательств перед ними в натуре, а могут рассчитывать только на уплату им денег. Таким образом, все имущество, составляющее конкурсную массу должника, включая недостроенные объекты, подлежит продаже с публичных торгов. Законодательство допускает не включать в конкурсную массу должника только то имущество, которое не принадлежит ему на праве собственности, например, когда право собственности на данное имущество принадлежит его кредиторам. Если же кредиторам принадлежит право общей долевой собственности с должником, то принадлежащая кредитору доля подлежит определению и/или выделу и соответственно таковая подлежит исключению из конкурсной массы должника. Но речь идет о доле, а не о конкретном имуществе, пока оно не выделено в натуре. Но и долю в таком случае выделить крайне затруднительно, а в случае с нерасторгнутым договором строительного подряда — и вовсе невозможно. Если кто-то любым путем через суд получал такую долю в «незавершенке», то неминуемо приходил к ситуации дальнейшей неопределенности и в большинстве случаев невозможности что-либо далее сделать.

Необходимо учитывать также формальные юридические препятствия для того, чтобы исключать именно квартиры (как пишут нередко суды в своих актах) отдельных дольщиков (инвесторов) из конкурсной массы застройщика. Дело в том, что до момента сдачи дома в эксплуатацию соответствующие квартиры не существуют как объекты гражданских прав. Единственным (и единым) объектом недвижимости может признаваться только здание (условно жилой дом) как объект незавершенного строительства. Данный не завершенный строительством объект ни в теории права, ни в законодательстве не рассматривается как «совокупность не завершенных строительством квартир», о чем также указывал в своих статьях и А.В. Егоров (к.ю.н., магистр частного права, советник юстиции 1-го класса, заместитель начальника Управления анализа и обобщения судебной практики ВАС РФ). Данным правоведом также особое внимание уделено тому, что, несмотря на необходимость разграничивать два вида исков — обязательственный (о понуждении к передаче какого-либо объекта из собственности ответчика в собственность истца) и вещный (о признании права собственности истца и отобрании вещи у ответчика), условия их удовлетворения практически одинаковы — наличие помещения как объекта гражданских прав в натуре у застройщика к моменту удовлетворения иска.

Вроде бы давно известные в гражданском праве устоявшиеся мнения, подтвержденные правоприменительной практикой, при наложении на ситуацию с банкротством застройщика вызывают у практикующих юристов «перестраховочные» вопросы в надежде, что судебная практика поменяется „под натиском дольщиков“ и социальным статусом их вопроса.

К числу таковых относится прежде всего вопрос о возможности выдела в натуре доли в праве собственности на объект, не завершенный строительством, поскольку признание права собственности на часть объекта недвижимости, не завершенного строительством, на будущий период невозможно, так как право собственности может быть признано лишь на индивидуально-определенную вещь. До ввода здания в эксплуатацию индивидуальные признаки отсутствуют. Теоретически возможна ситуация, при которой не завершенный строительством объект никогда не будет достроен и не будет введен в эксплуатацию (как я уже отмечал выше, в связи с грубым нарушением СНиПов при строительстве, недопустимыми отступлениями от проекта, которые вызывают сомнения в безопасности строения и т.п., даже не исключая возможности отнесения «незавершенки» к самовольной постройке с последующим сносом, применительно к ст. 222 ГК РФ).

Вопреки всему вышесказанному на практике требования о выделении в собственность дольщиков квартир или иных помещений в недостроенном доме (незавершенном строительстве) удовлетворяются судами достаточно часто. Будет ли это справедливым в случае банкротства застройщика, не сложно спрогнозировать.

Подводя промежуточный итог сказанному, можно констатировать, что вопрос возникновения у дольщиков права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости в случае признания предприятия-застройщика банкротом законодательно не определен и требует скорейшего решения. К такому же выводу пришел в своей статье и А.В. Егоров (кандидат юридических наук, магистр частного права, советник юстиции 1-го класса, заместитель начальника Управления анализа и обобщения судебной практики ВАС РФ). Еще в 2007 г. в статье А.В. Егорова по итогам обобщения проблем судебно-арбитражной практики были обозначены серьезные предложения по совершенствованию действующего законодательства о несостоятельности. Данные проблемы актуальны и по сегодняшний день, о чем приходится с сожалением констатировать. В частности, было отмечено и рекомендовано следующее:

— необходимо создать механизм равного и пропорционального удовлетворения требований дольщиков. Это возможно лишь путем закрепления правила, согласно которому все требования, возникшие из принятых застройщиком обязательств по договорам долевого участия в строительстве (инвестирования), заключенным до возбуждения дела о банкротстве, могут быть заявлены лишь в рамках дела о банкротстве путем предъявления соответствующих денежных требований (расторжении договора и возврате внесенных денежных средств, взыскании убытков и применении мер ответственности). При этом следует специально указать, что требования о взыскании убытков, вызванных изменением рыночных цен на жилье, подлежат удовлетворению наравне с требованиями в части основного долга. Кроме того, целесообразно создать в законе процедуры приобретения третьим лицом недостроенных объектов с одновременным переходом к нему обязательств застройщика — должника перед дольщиками, реестр которых должен формироваться аналогично реестру денежных требований, по судебным актам арбитражного суда;

— законодательно должно быть установлено, что застройщик, осуществлявший привлечение денежных средств граждан и юридических лиц на основании договора о долевом участии в строительстве, обладает правом собственности на недостроенный объект и соответствующий объект подлежит включению в конкурсную массу застройщика. Это позволит снизить число решений, принимаемых, в особенности судами общей юрисдикции, об исключении отдельных квартир в недостроенном доме из конкурсной массы и передаче их в собственность отдельным дольщикам;

— законодательное регулирование, предусматривающее в настоящее время, что с введением процедуры наблюдения снимаются все аресты имущества должника (ст. 63 Закона о банкротстве), должно быть напрямую дополнено правом арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве, накладывать арест на не завершенные строительством объекты и земельные участки, во избежание их незаконного отчуждения руководством должника и увода из-под взыскания кредиторов (в случае бездействия временного управляющего);

— законодательно, возможно, следует предусмотреть особенности банкротства организаций-застройщиков и изложить это отдельным разделом Закона о банкротстве, как это, например, сделано при банкротстве сельскохозяйственных организаций или предпринимателей;

(на чем бы я хотел акцентировать внимание и профессиональных юристов, и простых читателей от своего имени) следует «расшевелить» механизмы привлечения к уголовной ответственности по так называемым банкротным статьям Уголовного кодекса РФ, в особенности за преднамеренное банкротство, а также за неправомерные действия при банкротстве и в его предвидении, которые в настоящий момент абсолютно не работают и остаются декларативными.

В большинстве своем такие изменения уже подготовлены и внесены на утверждение в проекте Федерального закона N 334201-5 «О внесении изменений в Федеральный закон „О несостоятельности (банкротстве)“, который доработан и принят в первом чтении Государственной Думой Федерального Собрания РФ в июле — августе сего года. Отрадно заметить, что среди инициаторов такого законопроекта выступает и депутат ГД от Самарской области О.Д. Гальцова, больше известная как экс-руководитель Самарской областной регистрационной палаты, которая обсуждаемую проблему знает не понаслышке.

Результаты поправок в законодательство, оценку их эффективности и разумности, полагаю, сможет дать каждый, кого касается эта тема, после их принятия и вступления в силу и уж тем более после того, как соответствующие поправки заработают и дольщики оценят их на себе. Главное, чтобы не получилось «как всегда», когда „хотели как лучше“!

В статье использованы материалы статьи «Банкротство организаций-застройщиков» А.В. Егорова (кандидат юридических наук, магистр частного права, советник юстиции 1-го класса, заместитель начальника Управления анализа и обобщения судебной практики ВАС РФ).

Автор статьи: Д.М. Натариус

 

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

По вопросам сопровождения сделок с покупкой квартиры в новостройке, признание права собственности, взыскании денежных средств с застройщика и другим вопросам рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

+ 7  (985) 763 90 66;

+ 7  (495) 776 13 39,

+ 7  (985) 776 13 39 или по e-mail: 6494149@bk.ru

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонам.

Внимание! Консультация платная.

С аналогичной тематикой и практикой нашего Центра вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

  1. Самовольное возведение здания кафе
  2. Самовольная постройка и последствия ее возведения
  3. Проблемы ответственности капитального строительства
  4. Разрешение споров в отношении недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем
  5. Сомнительная сделка договор долевого строительства жилья
  6. Налогообложение субъектов строительной деятельности
  7. Финансирование строительства жилья застройщиком
  8. Предмет договора о долевом участии в строительстве жилья
  9. Квартира из котлована не вырастет
  10. Прокуроры защитят обманутых дольщиков

Инвестиции, Застройщик, Банкротство

16.06.2013, 1820 просмотров.




 
Система управления сайтом HostCMS v. 5