Защита от чужого банкротства

Первый Столичный юридический Центр

Телефоны: + 7  (985) 763 90 66; + 7  (495) 776 13 39

ЗАЩИТА ОТ ЧУЖОГО БАНКРОТСТВА

Возможно ли включение в конкурсную массу многоквартирных домов, строительство которых не было завершено застройщиком (должником)? Непродуманное решение этого вопроса может привести к социальному взрыву.

Гарантии

С принятием Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» многие проблемы долевого строительства, казалось бы, ушли в прошлое. Законодатель уточнил условия, при соблюдении которых застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, подробно урегулировал содержание и порядок заключения договора участия в долевом строительстве, предусмотрел способы обеспечения обязательств застройщика. В соответствии со ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика могут быть обеспечены:

— залогом предоставленного застройщику земельного участка (или права аренды) и строящегося многоквартирного дома;

— поручительством банка.

Участник долевого строительства вправе потребовать обращения взыскания на заложенное имущество при просрочке застройщиком обязанности передать объект долевого строительства либо в случае приостановления застройщиком строительства в течение шести и более месяцев. Сложно представить себе ситуацию, при которой суд обратит взыскание на не завершенный строительством многоквартирный дом по требованию лишь одного участника долевого строительства. Судя по всему, к участию в деле должны привлекаться и другие участники, поскольку продажа не завершенного строительством дома непосредственно затрагивает их права.

Наделение участников правом залога в отношении строящегося дома преследовало вполне определенную цель — обеспечить возможность продолжения (завершения) строительства в случае неплатежеспособности застройщика. При подобном развитии событий обращение взыскания на предмет залога и его последующая продажа с публичных торгов позволяют возместить участникам долевого строительства понесенные ими убытки. Объем возмещения зависит от степени готовности многоквартирного дома, количества желающих его приобрести и других факторов. В свою очередь, покупатель приобретает земельный участок и не завершенный строительством многоквартирный дом, не обремененные правами третьих лиц, поэтому вправе распорядиться ими по своему усмотрению.

В случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства права участников долевого строительства также защищены. В силу ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются в следующем порядке:

— 70% средств, вырученных от реализации предмета залога, направляется на погашение требований кредиторов-залогодержателей;

— 20% предназначены для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований;

— 10% идут на погашение судебных расходов по делу, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим.

Дополнительной гарантией могло бы стать обязательное страхование ответственности застройщика перед участниками долевого строительства. Летом 2006 г. в Госдуму был внесен соответствующий законопроект, однако введение обязательного страхования ответственности застройщика депутаты посчитали избыточной мерой, поскольку те же функции выполняет залог земельного участка и строящегося на нем многоквартирного дома.

Беззащитные инвесторы

Закон N 214-ФЗ не имеет обратной силы и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых выдано после 1 апреля 2005 г.

В незавидном положении оказались инвесторы тех домов, разрешение на строительство которых было выдано до 1 апреля 2005 г. Прежнее законодательство не только не предусматривало обязательной госрегистрации договора о привлечении денежных средств для такого строительства, но и не наделяло инвестора правом залога на участок и строящийся дом. Ничто не мешало недобросовестному застройщику зарегистрировать за собой право собственности на не завершенный строительством дом, а затем передать его в залог (на полную стоимость!) в качестве обеспечения своих обязательств перед кредиторами.

АКБ «Енисейский объединенный банк» обратился в АС Красноярского края с иском к ЗАО „Сибстоун“ о взыскании задолженности по кредитному договору в сумме 16 327 775 руб. 11 коп. и обращении взыскания на заложенное имущество — объект незавершенного строительства.

Как установлено судом, между истцом и ответчиком был заключен кредитный договор от 28.03.2007, в силу которого истец выдал ответчику кредит в сумме 22 000 000 руб. Обязательства по возврату кредита обеспечены залогом объекта незавершенного строительства. Право собственности ЗАО на объект незавершенного строительства зарегистрировано Учреждением юстиции по Красноярскому краю на основании договора аренды земельного участка и проекта жилого дома переменной этажности.

Решением суда от 25.09.2008 N А33-8169/2008 иск АКБ к ЗАО удовлетворен, с ответчика в пользу банка взыскано 16 327 775 руб. 11 коп., обращено взыскание на объект незавершенного строительства с установлением его начальной продажной цены в размере 25 000 000 руб.

Таким образом, наличие у застройщика обязательств по передаче квартир в спорном доме инвесторам-гражданам не помешало суду обратить взыскание на заложенное имущество. Более того, инвесторы даже не привлекались к участию в деле.

Теоретически инвесторы могут попытаться оспорить право собственности застройщика на не завершенный строительством многоквартирный дом, последующую передачу его в залог и обращение на него взыскания, поскольку договоры о финансировании строительства квартир в составе указанного дома расторгнуты не были. Напомним, что согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора (строительного подряда) (п. 16 Информационного письма от 16.02.2001 N 59). В свою очередь, ВС РФ указал на сходство договора об участии гражданина в финансировании строительства с договором подряда.

Тем не менее предсказать исход подобного судебного спора сложно. В силу п. 4 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для госрегистрации права собственности на объект незавершенного строительства заявителю достаточно представить документы, подтверждающие право пользования участком, разрешение на строительство, проектную документацию и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.

В данной статье не сказано, что наличие действующего договора в отношении объекта незавершенного строительства может быть препятствием для проведения госрегистрации. Кроме того, договоры участия в финансировании строительства многоквартирного дома, заключенные до введения в действие Закона N 214-ФЗ, не подлежали госрегистрации и не отражались в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве обременений земельного участка. Поэтому у регистрирующего органа формально отсутствовали причины для отказа застройщику в регистрации права собственности на не завершенный строительством объект.

Пока право собственности застройщика на дом не оспорено в судебном порядке, существует риск включения данного объекта в конкурсную массу — при объявлении застройщика банкротом и открытии в отношении его конкурсного производства. Вероятнее всего, именно такой позиции будут придерживаться арбитражные суды.

Инвестор, не обладающий правом залога на строящийся дом, может потребовать расторжения договора с застройщиком — в целях преобразования своих притязаний в требования денежного характера. После чего его требования будут включены в реестр конкурсных кредиторов в составе третьей очереди. Однако шансы инвестора получить адекватное возмещение своих убытков близки к нулю.

Есть надежда

Учитывая незащищенность инвесторов, договоры которых не подпадают под действие Закона N 214-ФЗ, депутаты фракции от партии «Единая Россия» в сентябре 2008 г. подготовили законопроект N 98106-5 „О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства“. Данный проект предусматривает особенности продажи конкурсным управляющим имущества застройщика, объявленного банкротом:

— при продаже предприятия, в составе которого имеются земельный участок (право аренды участка), предназначенный для жилищного строительства, и (или) объекты незавершенного жилищного строительства, в отношении которых у граждан предусмотрено последующее возникновение прав собственности на жилые помещения, покупателю предприятия также переходят обязательства по постройке (созданию) такого объекта строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта по передаче жилых помещений гражданам;

— субъект РФ или муниципальное образование по месту нахождения земельного участка (объекта незавершенного жилищного строительства) в случаях, установленных законом соответствующего субъекта РФ, в лице их уполномоченных органов имеют преимущественное право приобретения имущества должника.

К сожалению, дела о банкротстве компаний-застройщиков рассматриваются уже сейчас. Поэтому проблема требует скорейшего разрешения.

До недавнего времени суды общей юрисдикции и арбитражные суды были солидарны в том, что касается исков о признании права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, строительство которого не окончено. Как правило, в этих исках отказывали со ссылкой на то, что помещения в строящемся многоквартирном доме не признаются самостоятельным объектом недвижимости.

Однако в условиях финансового кризиса при бездействии со стороны законодательной власти суды общей юрисдикции все чаще встают на защиту инвесторов-граждан и удовлетворяют их требования о признании права собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, понимая, что это последний шанс для инвесторов.

Безусловно, это не идеальное решение проблемы, а лишь вынужденный и временный вариант. Последнее слово остается за государством в лице Госдумы и Президента России. В их силах придать обратную силу Закону N 214-ФЗ и наделить правом залога всех участников долевого строительства независимо от даты выдачи разрешения на строительство многоквартирного дома либо предусмотреть особенности банкротства строительных организаций и продажи объектов незавершенного жилищного строительства в ходе конкурсного производства.

Автор статьи: М.Кратенко

Источник: «ЭЖ-Юрист»

 

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

По вопросам сопровождения сделок с покупкой квартиры в новостройке, признание права собственности, взыскании денежных средств с застройщика и другим вопросам рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

+ 7  (985) 763 90 66;

+ 7  (495) 776 13 39,

+ 7  (985) 776 13 39 или по e-mail: 6494149@bk.ru

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонам.

Внимание! Консультация платная.

С аналогичной тематикой и практикой нашего Центра вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

  1. Самовольное возведение здания кафе
  2. Самовольная постройка и последствия ее возведения
  3. Проблемы ответственности капитального строительства
  4. Разрешение споров в отношении недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем
  5. Сомнительная сделка договор долевого строительства жилья
  6. Налогообложение субъектов строительной деятельности
  7. Финансирование строительства жилья застройщиком
  8. Предмет договора о долевом участии в строительстве жилья
  9. Квартира из котлована не вырастет
  10. Прокуроры защитят обманутых дольщиков

Банкротство, Застройщик, Инвестиции

16.06.2013, 1694 просмотра.




 
Система управления сайтом HostCMS v. 5