Почему в эконом-классе самый низкий процент застройщиков, работающих по 214ФЗ?

Первый Столичный юридический Центр

Телефоны: + 7 (985) 763 90 66; + 7 (495) 776 13 39

Почему в эконом-классе самый низкий процент застройщиков, работающих по 214ФЗ?

На вопросы Агентства RWAY отвечает Елена Филатова, Начальник юридической службы компании «Пересвет-Инвест»:

Какой процент застройщиков сейчас работает по 214ФЗ?

Теоретически, все застройщики обязаны реализовывать квартиры в новостройках согласно 214 ФЗ, то есть путем заключения Договора участия в долевом строительстве (ДУДС). Но по факту, кто-то  использует предварительные договора или вексельные схемы.

Почему в эконом-классе самый низкий процент застройщиков, работающих по 214ФЗ?

Соблюдение 214 ФЗ в какой то мере ограничивает деятельность застройщика.

По закону привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства дома (иных объектов недвижимости) можно если:

1) компания имеет земельный участок в собственности, в аренде или субаренде (кстати, последнее стало возможным благодаря принятию последних поправок в закон от июня 2010г.), т.е. является Застройщиком (ст. 2 ФЗ);

2) компания получила в установленном порядке все необходимые документы: разрешение на строительство, опубликование, размещение и представление проектной декларации;

3) привлечение денежных средств компания осуществляет на основание договора участия в долевом строительстве (привычное обиходное сокращение ДУДС или ДДУ) (ст.3ФЗ).

Таким образом, Закон строго ограничил круг Застройщиков, им может быть только компания, владеющая на праве собственности, или аренды, либо субаренды земельным участком. Компании, у которых нет прав на земельный участок, не могут выступать в качестве Застройщика и привлекать денежные средства, но данный факт является некоей гарантией для физических и юридических лиц, участников долевого строительства.участник долевого строительства

Однако одной из основных причин низкого числа ДУДС в эконом-классе являются колоссальные первоначальные расходы застройщика. Если это комплексная застройка, что довольно распространено в эконом-классе, то на подготовительную часть – «предстроительную» стадию — можно затратить до 30% от общей стоимости проекта.

А стоимость лота на аукционе – заключение права аренды на земельный участок, даже в спальных районах столицы оценивается в сотни миллионов рублей, при этом цена жилья эконом класса на начальном этапе строительства 90 000 – 100 000 за м²

То есть пока застройщик дойдет до продаж, ему необходимо вложить существенные инвестиции. А привлекать денежные средства от участников долевого строительства застройщик согласно 214 ФЗ, может только после получения разрешения на строительство, опубликования и размещения проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, или договора аренды (субаренды земельного участка).

Какие лазейки существуют для заключения договоров по иным схемам даже после внесения поправок в 214ФЗ? Каким образом застройщики могут обойти закон?

Вполне законны Кооперативы, они не противоречат нормам действующего Законодательства. То есть Застройщик, не нарушая 214 ФЗ, может избежать обязательного заключения ДУДС. Иные схемы противозаконны.

Какие риски для дольщиков остаются при заключении ДДУ/ДУДС?

Единственным законным, легитимным способом привлечения средств физ. лиц на сегодняшний день является привлечение по 214–ФЗ. Но это в первую очередь несет для Застройщика дополнительную ответственность и дополнительные расходы в отличие от иных схем:

— Неустойка в двойном размере.

Если участником долевого строительства является гражданин – физ. лицо, то неустойка, которая предусмотрена 214 ФЗ, в ряде случаев нарушения Застройщиком обязательств, выплачивается ему в двойном размере, (чему не будут следовать Застройщики, реализующие свои квартиры по Предварительным договорам или путем жилищно-строительных кооперативов).

— Увеличение срока строительства – дополнительная ответственность для Застройщика.

Ст.6 закона предусматривает обязанность Застройщика в случае невозможности завершения строительства в срок, не позднее, чем за 2 месяца до истечения срока уведомить участника о переносе сроков строительства с подписанием доп. соглашения к ДУДС. Данная процедура требует определенных затрат, а также может вызвать негативную реакцию у участников долевого строительства и Застройщик вынужденно несет дополнительные расходы, связанные с выплатой неустоек за несвоевременную сдачу жилья.

Почему в эконом-классе самый низкий процент застройщиков, работающих по 214ФЗ?— Различные шероховатости.

Если углубляться в строительство и сопоставить процесс строительства с нормами 214-ФЗ, то можно выявить следующее: Гарантийный срок на дом 5 лет, из них 3 года на инженерное и технологическое оборудование. Оборудование — те же лифты, на которую дают гарантию производитель лифтов меньше, чем на 3 года. Получается, Застройщик вынужден на себя брать гарантийные обязательства за это оборудование.

— Дополнительные обязательства Застройщика при осуществлении контроля и надзора со стороны контролирующих органов (Моснадзор).

Статья 23 ФЗ-214 предусматривает осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Так Моснадзор требует, а закон обязывает Застройщика ежеквартально сдавать отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам. Безусловно для участника долевого строительства это дополнительная гарантия и Застройщика это также дисциплинирует, так как установлен контроль со стороны государства. С другой стороны, как только заключен первый договор ДУДС, с этого момента и ежеквартально до конца строительства Застройщик обязан отчитываться и платить штрафы в случае не предоставления отчетности.

— Ограничение круга покупателей Застройщик, реализующий квартиры по 214-ФЗ не всем может предложить свои услуги; к счастью, законодательство совершенствуется, вносятся изменения, поправки. Так, совсем недавно еще нельзя было заключать ДУДС с участниками масштабной Программы «Военная ипотека», реализуемой в соответствии с Федеральным законом ФЗ-117 „О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих“, „Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов“. Но уже к концу 2010 года были внесены соответствующие поправки в названный закон, которые дали возможность застройщикам предлагать квартиры в строящемся доме, а участникам ипотечного кредитования приобретать жилье не только на вторичном рынке, но и в новостройках путем заключения ДУДС.

Возможны ли случаи, когда застройщик предлагает заключить ДДУ/ДУДС, не имея на то оснований (без разрешения на строительство, опубликования проектной декларации, оформления земли в собственность или аренду и.т.д.)? Что происходит с покупателем, когда подобный договор не проходит регистрацию? Как дольщикам обезопаситься?

Согласно п.3 ст. 3 в случае привлечения денежных средств Граждан для строительства, в нарушение требований 214 ФЗ, Гражданин может потребовать немедленного возврата денежных средств и уплаты неустойки В двойном размере (процентов от суммы этих средств по ст. 395 ГК) и возмещение сверх суммы процентов причиненных убытков (например, если он нес расходы в связи с получением займов или кредитов).

Исходя из опыта судебной практики, какие изменения в законе нужны сейчас, чтобы он действительно заработал?

Скорее необходимо изменить не сам закон, а механизм его реализации, например, немаловажно пересмотреть механизмы контроля соответствующих уполномоченных органов.

/ЗАО «Пересвет-Инвест»/

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

По вопросам сопровождения сделок с покупкой квартиры в новостройке, признание права собственности, взыскании денежных средств с застройщика и другим вопросам рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

+ 7 (985) 763 90 66;

+ 7 (495) 776 13 39,

+ 7 (985) 776 13 39 или по e-mail: 6494149@bk.ru

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонамВнимание! Консультация платная.

Договор участия в долевом строительстве, Возмещение неустойки, Договор долевого участия, Застройщик, Инвестиции, неустойка, Ответственность, признание права собственности, Разрешение на строительство

12.05.2011, 900 просмотров.




 
Система управления сайтом HostCMS v. 5