Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика

Первый Столичный юридический Центр

Телефоны: + 7 (985) 763 90 66; + 7 (495) 776 13 39

Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика

Вопрос: В мае 2004 г. заключен договор инвестирования строительства жилого дома в г. Щербинке, причем разрешение на строительство было получено гораздо позже. По договору планировалось завершение монтажа во II квартале 2005 г. Дом построен, но сдача в эксплуатацию задерживается на неопределенный срок. Застройщик говорит, что нет денег на прокладку коммуникаций. Есть ли шансы взыскать с застройщика внесенные денежные средства, если мы расторгнем договор? Можно ли претендовать на выплату действительной рыночной стоимости квартиры с возмещением убытков и неустойки за неисполнение условий договора? Каков исход удовлетворения судебного решения? Или лучше пойти на мировую с застройщиком и добиться выделения имеющейся доли согласно договору в другом построенном доме?

И.Изотова, г. Москва

Ответ: Принципиальное значение для правового регулирования возникших между застройщиком и инвестором отношений имеет дата получения разрешения на строительство. Учитывая дату заключения договора, возникшее правоотношение будет регулироваться Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» только в ситуации, когда разрешение на строительство было получено не ранее апреля 2005 г. (п. 2 ст. 27 Закона).

Статьей 9 Закона предусмотрено самостоятельное последствие утраты дольщиком интереса к передаче квартиры в результате просрочки — уплата застройщиком процентов на денежные средства, подлежащие возврату дольщику при желании последнего расторгнуть договор. Дольщик вправе в одностороннем порядке без обращения в суд расторгнуть договор, направив в адрес застройщика заказное письмо с описью вложения. При этом договор будет считаться расторгнутым со дня направления застройщику соответствующего уведомления.

Застройщик в течение 20 рабочих дней с момента расторжения договора (то есть с момента направления уведомления) обязан:

— возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора;

— уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Предположим, что в течение установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами. В таком случае застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения установленного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика. Об этом сообщается участнику долевого строительства.

В случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока их зачисления в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование денежными средствами. Размер процентов — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса.

Если участником долевого строительства является гражданин, проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Цель такого начисления процентов на проценты — защита интересов дольщиков.Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или исполнившая их ненадлежащим образом, обязана уплатить другой стороне предусмотренные договором и Законом неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Закона).

Таким образом, при расчете взыскиваемой суммы размер неустойки не уменьшает сумму рассчитанных и подтвержденных убытков. Это отступление от общего правила ст. 394 ГК РФ, предусмотренное законодателем в целях защиты интересов дольщиков. Норма п. 5 ст. 453 ГК РФ, в свою очередь, устанавливает возможность возмещения убытков при расторжении договора, когда оно вызвано существенным нарушением обязательств одной из сторон.

Как правило, добровольный порядок для возмещения убытков нехарактерен, поэтому требуется обращение в суд, где будут не только исследоваться основания возникновения убытков, но и устанавливаться их размер.

Определяемые в соответствии со ст. 15 ГК РФ убытки представляют собой:

— расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права;

— утрату или повреждение его имущества;

— неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как видим, рыночная стоимость равноценной квартиры может квалифицироваться как расходы, которые лицо должно будет произвести для восстановления своего права, и должна быть возмещена застройщиком. Для ее обоснования необходимо будет заказать в судебном порядке оценку. В случае удовлетворения требований расходы за ее проведение возлагаются на ответчика.

Защита потребителя

Теперь поговорим о возможностях законодательства защитить права потребителей.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом (п. 9 ст. 4 Закона). Тот факт, что договор заключен для личных нужд, несмотря на всю свою очевидность, подлежит обязательному доказыванию в суде.

В соответствии со ст. 13 Закона от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Как видим, норма ст. 13 Закона о защите прав потребителей не определяет, в чью пользу взыскивается означенный штраф. Существующие на этот счет разъяснения Верховного Суда РФ предполагают перечисление указанного штрафа в бюджет. При этом взыскание штрафа является не правом, а обязанностью суда независимо от того, заявлялось ли такое требование (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2006 г., утвержден Постановлением Президиума ВС РФ от 29.11.2006).

Отметим, что конструкция нормы ст. 13 не совсем удачна, поскольку сам факт заявления требования о взыскании штрафа потребителем не отвечает правовой природе такой меры ответственности, как штраф. Кроме того, суды на практике по настоящий момент присуждают данный штраф ко взысканию в пользу потребителя. Соответствующие решения успешно проходят вышестоящую инстанцию.

Подведем итог: исходя из сложившегося дуализма применения нормы ст. 13 Закона о защите прав потребителей отнести с уверенностью сумму штрафа к средствам, получаемым дольщиком, нельзя.

Для увеличения суммы ко взысканию в пользу дольщика в судебном порядке в исковые требования желательно включить требования о возмещении морального вреда, которые рассматриваются и удовлетворяются судом в зависимости от конкретного случая. Его наличие доказывается стороной, заявившей о компенсации.

Итак, сумма, на которую может рассчитывать дольщик при расторжении договора, складывается из:

— суммы основного долга — денежных средств, переданных дольщиком;

— процентов на сумму основного долга (в двойном размере);

— процентов за нарушение обязательства перечислить в 20-дневный срок сумму долга и проценты (в двойном размере);

— доказанных убытков (рыночная стоимость квартиры за вычетом основного долга) сверх неустойки (процентов);

— морального вреда, сумма которого не будет определяющей (как показывает практика).

Принимая решение о расторжении договора и об обращении в суд, всегда следует учитывать риск невозможности взыскания присужденных сумм с застройщика ввиду недостаточности у последнего денежных средств.

Мировое соглашение с застройщиком возможно на любом этапе при желании сторон. Как показывает практика, в рамках судебного разбирательства его заключение более вероятно.

Автор статьи: Э. Глуховская

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

По вопросам сопровождения сделок с покупкой квартиры в новостройке, признание права собственности, взыскании денежных средств с застройщика и другим вопросам рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

+ 7 (985) 763 90 66;

+ 7 (495) 776 13 39,

+ 7 (985) 776 13 39 или по e-mail: 6494149@bk.ru

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонамВнимание! Консультация платная.

пользование денежными средствами, Взыскание убытков, Взыскание неустойки, Застройщик, Защита в суде, Защита дольщиков, Защита прав потребителей, Мировое соглашение, Право собственности, признание права собственности, Разрешение на строительство, Расторжение договора, Участник долевого строительства, проценты за пользование, Уплата неустойки, Сумма неустойки, Строительство жилого дома

11.05.2011, 1776 просмотров.




 
Система управления сайтом HostCMS v. 5