Самовольное строительство и его последствия

Первый Столичный юридический Центр

Телефоны: + 7 (985) 763 90 66; + 7 (495) 776 13 39

Самовольное строительство и его последствия

Собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Вновь созданная недвижимость является объектом права собственности с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого застройщику принадлежит право собственности не на сам объект недвижимости, а на строительные материалы, использованные при постройке, либо на объект незавершенного строительства.

Государственной регистрации не подлежит самовольная постройка — жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:

на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

без получения на это необходимых разрешений;

с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Наличие хотя бы одного из перечисленных признаков достаточно для квалификации постройки как самовольной.

Допустим, если у застройщика имеются права на земельный участок, документы о приемке объекта в эксплуатацию, но нет необходимых разрешений на строительство, постройка должна считаться самовольной

Другой пример. По заключению строительно-технической экспертизы строение кафе по своим техническим характеристикам и конструктивному исполнению соответствовало градостроительным и строительным нормам и правилам, но было возведено на арендованном земельном участке, расположенном в полосе отвода железных дорог. Пользование таким участком не предусматривает возведение на нем строений капитального типа (ст. 90 ЗК РФ). Поскольку строение кафе было возведено на земельном участке, не предназначенном для строительства, оно было признано самовольной постройкой

Создание объекта недвижимости собственником земельного участка, отведенного для строительства, тоже может быть расценено как самовольное. Это объясняется разрешительным порядком осуществления застройки. Разрешение на строительство всегда персонифицировано, в нем указывается, какая площадь земельного участка подлежит застройке, какое недвижимое имущество должно быть создано и что будущим титульным собственником создаваемой недвижимости является собственник земельного участка.

Чтобы исключить самовольность создания новой недвижимой вещи, необходимо соблюсти несколько условий застройки:

приобретение земельного участка в собственность или получение разрешения на застройку от собственника земельного участка;

целевой отвод земельного участка;

получение необходимых разрешений;

выполнение строительных работ, соответствующих строительным и градостроительным нормам и правилам;

сдача завершенного строительством объекта в эксплуатацию;

государственная регистрация прав на вновь созданное недвижимое имущество

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, оно остается лишь собственником стройматериалов. Поэтому самовольная постройка не является объектом гражданских прав и, соответственно, не может быть предметом гражданско-правовой сделки (купли-продажи, дарения, аренды, ипотеки и т.д.). Сделка с объектом самовольного строительства ничтожна, поскольку противоречит требованиям закона (ст. 168, п. 2 ст. 222 ГК РФ). Однако если в качестве предмета договора купли-продажи названа не самовольная постройка, а «совокупность строительных материалов», использованных при ее сооружении, такой договор будет соответствовать законодательству и приобретатель впоследствии сможет признать свое право собственности на самовольную постройку в судебном порядке.признание права собственности на самовольную постройку

Виновные в самовольном строительстве несут административную ответственность (ст. 9.5 КоАП РФ), обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.

Иск о сносе самовольной постройки может предъявляться любым лицом, полагающим, что сохранение постройки нарушает его права.

Требовать сноса самовольной постройки могут также органы местного самоуправления — администрации муниципальных образований — именно в их компетенцию входят вопросы регулирования планировки и застройки территории муниципального образования; владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью; выдачи разрешений на строительство; предоставления земельных участков для строительства и реконструкции Помимо органов местной власти, такие исковые требования могут предъявляться органами, наделенными полномочиями контролировать соблюдение строительных норм и правил. Если самовольная постройка возведена гражданином, требовать ее сноса может прокурор в порядке ст. 45 ГПК РФ Лицо, осуществившее самовольную постройку, вправе разобрать ее добровольно, а не только на основании судебного решения о ее сносе.

Поскольку право собственности на самовольную постройку у застройщика не возникает, он не может воспользоваться гражданско-правовыми способами защиты своих интересов. В частности, застройщик не может заявлять иск об истребовании самовольной постройки из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Ведь истец по виндикационному иску обязан доказать, что именно он является собственником истребуемого имущества, а у ответчика, фактически владеющего спорным имуществом, отсутствуют законные основания владения

Вместе с тем на самовольно возведенный объект недвижимости право собственности может устанавливаться в судебном порядке (п. 3 ст. 222, подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ). Только на основании решения суда постройка получает статус полноценного объекта гражданских прав. Однако судебное признание права собственности невозможно, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Самовольное строительство относится к числу первоначальных способов приобретения права собственности Хотя по своей правовой сути самовольная постройка — это гражданское правонарушение, последствия которого сводятся к сносу самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Основной смысл института самовольной постройки выражается в санкции за допущенные нарушения при осуществлении строительства недвижимого имущества. В связи с этим право собственности на объект самовольного строительства может быть приобретено только в силу решения суда, оно не может возникнуть на основании приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Приобретательная давность — это основание приобретения права собственности на вещь, призванное устранить неопределенность в титуле владения. Применение к отношениям по самовольным постройкам норм о приобретательной давности освобождало бы застройщика от обязанности соблюдения требований нормативных актов, строительных норм и правил

Чаще всего самовольно возводятся объекты, приносящие доход: здания магазинов, кафе, склады, гаражи, цеха, автозаправочные станции и т.д. Самовольное строительство встречается и в жилищной сфере. В свое время положения ст. 222 ГК РФ стали предметом оценки со стороны Конституционного Суда РФ, который указал, что правила о самовольных постройках обязывают граждан не совершать неправомерных действий, поэтому нельзя считать, что они нарушают конституционное право частной собственности и право на жилище Самовольная постройка не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано. Вынесение судебного решения о сносе самовольной постройки не затрагивает права владения и пользования жилым помещением, поэтому оснований для предъявления отдельного требования о выселении лиц из самовольно возведенных жилых построек нет

В последние годы и в судах общей юрисдикции, и в арбитражных судах рассматривается большое число исков о признании права собственности на самовольные постройки. Здесь следует оговориться, что подобные споры носят имущественный характер и поэтому подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства Принадлежность самовольной постройки не может быть определена в порядке особого производства. Юридический факт владения строением на праве собственности устанавливается судом в порядке особого производства, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке. У самовольного застройщика изначально отсутствуют документы, подтверждающие легальное появление объекта недвижимости

Правила о самовольных постройках относятся только к недвижимости, поэтому признание права собственности на такой объект неразрывно связано с необходимостью его государственной регистрации. Государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на объект недвижимости. Поскольку это сфера публичных отношений, споры о признании права на объект недвижимости не могут рассматриваться третейским судом

К искам о сносе самовольных построек не применяются сроки исковой давности.

Срок исковой давности — это срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). Предметом иска о признании права собственности является констатация факта принадлежности истцу права собственности, но не выполнение ответчиком каких-либо обязанностей В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права. Право на судебную защиту оспариваемого права не ограничено каким-либо сроком

Иски о признании права собственности на самовольную постройку зачастую предъявляются, когда права застройщика никем не оспариваются. Если строительство ведется на отведенном для этих целей земельном участке, но без получения необходимых разрешений, застройщик использует судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку, чтобы не соблюдать установленный порядок получения разрешений на строительство.

Безусловно, суд не должен заменять органы, на которые возложены обязанности по выдаче разрешений на строительство и согласованию застройки Поэтому признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке должно оставаться исключительным способом защиты права. Его следует применять, если истец по не зависящей от него причине не может получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в установленном порядке

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме разрешения на строительство, так как оно должно предшествовать строительству. Решение суда — это основание возникновения права собственности на недвижимую вещь, а разрешение на строительство — один из элементов в процедуре правомерного возведения объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот. Хотя отсутствие разрешения на строительство восполнить невозможно, истцу необходимо с помощью судебно-технической экспертизы доказать соблюдение градостроительных и строительных норм и правил

разрешение на строительствоИзучение проблем, связанных с самовольными постройками, а также судебно-арбитражной практики по данной категории дел позволяет утверждать, что сейчас нет четкого правового регулирования многих вопросов в этой области и, как следствие, нет единообразия в их применении.

Говоря о самовольной постройке, в первую очередь необходимо установить, что объект является недвижимым имуществом. В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое положен критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в ее способности или неспособности к перемещению, — критерий прочности связи с землей. Так, если постройка не является капитальным строением, она не подлежит сносу как самовольная В нашем законодательстве термин «постройка» не включен в базовое понятие недвижимости (ст. 130 ГК РФ), это родовое понятие для объектов, искусственно созданных на земельном участке.

Правила ст. 222 ГК РФ распространяются только на такие объекты, которые могут быть квалифицированы как постройка, т.е. представляют собой результат строительной деятельности. Допустимо ли в связи с этим признавать право собственности на не завершенные строительством объекты?

Термин «постройка, созданная на земельном участке» предполагает законченность процесса строительной деятельности, а объект незавершенного строительства еще находится в процессе создания. Но если объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора строительного подряда и собственнику необходимо совершить с ним сделку, права на этот объект подлежат государственной регистрации Конечно, государственная регистрация — это не признак, а последствие отнесения имущества к недвижимости Но если права на объекты незавершенного строительства регистрируются в порядке, установленном для недвижимого имущества, то и право собственности на них может быть признано в судебном порядке как на самовольные постройки.

Значительная часть судебных споров о признании права собственности на самовольную постройку касается не постройки, а самовольной реконструкции какого-либо строения. Правомерно ли отождествлять понятия «самовольно реконструированный объект» и „самовольная постройка“?

Есть разные, порой противоположные, мнения на этот счет. Признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ можно, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от объекта до начала реконструкции. Постройка должна обладать определенной самостоятельностью по отношению к уже существующим объектам Этот подход довольно распространен в судебной практике.

Решением суда было отказано в иске о сносе самовольной постройки в виде третьего этажа в здании. Суд исходил из того, что дополнительный этаж появился в результате перекрытия второго этажа. Такая перепланировка не повлекла за собой изменение архитектурного облика застройки города, она была направлена на создание дополнительных полезных площадей и поэтому не может считаться самовольной постройкой

Другая позиция сводится к тому, что самовольно реконструированные объекты приравниваются к самовольным постройкам независимо от характера реконструкции. Этот вывод не следует из буквального содержания п. 1 ст. 222 ГК РФ, но именно такая оценка самовольной реконструкции соответствует нормам Градостроительного кодекса РФ.

Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляется на основе проектной документации, которая согласовывается с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора.

Утвержденная проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство. Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана и предоставляющий право вести строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство (п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Изменения архитектурного облика также требуют разрешения на строительство

Поэтому осуществление какой-либо пристройки или надстройки к ранее возведенному объекту выходит за рамки ранее выданного разрешения на строительство, не соответствует первоначальной проектной документации, по которой выполнено строительство, акту приемки объекта в эксплуатацию, техническому паспорту строения. Работы, затрагивающие конструктивные характеристики здания и влияющие на его надежность и безопасность, являются реконструкцией и, следовательно, могут быть признаны самовольной постройкой

Если реконструкция недвижимости проведена без получения необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил, не согласована с заинтересованными лицами, она должна признаваться самовольной постройкой.

Поскольку именно применение ст. 222 ГК РФ в данном случае позволяет наказать нарушителя требований градостроительного регламента и защитить интересы лиц, владеющих смежными помещениями на законных основаниях

На мой взгляд, даже если самовольная реконструкция не изменила архитектурного облика и создание новых площадей произошло внутри стабильного каркаса здания, есть основания квалифицировать такую деятельность как самовольную постройку.

Здания — это самостоятельные системные образования с собственными элементно-структурными отношениями <28>. Согласно Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе помещениями считаются конструктивно и пространственно обособленные части внутри здания, пригодные для использования. Помещение лишено материального выражения и рассматривается как вещь в юридическом смысле этого слова <29>. По мнению В.В. Чубарова, нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимости с особым гражданско-правовым режимом владения, пользования и распоряжения

Очевидно, что появление дополнительных помещений внутри здания приводит к созданию новых объектов недвижимости, поэтому к ним могут быть применены правила о самовольной постройке.

Права на самовольно возведенное строение могут быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) только при наличии судебного решения. Однако при проведении учреждениями юстиции правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию, основания порочности регистрируемого права не всегда очевидны. Государственная регистрация недвижимости, при создании которой нарушены требования законодательства, может быть произведена также по обычному недосмотру сотрудников учреждения юстиции.

Если право собственности на объект недвижимости уже зарегистрировано в установленном законом порядке, можно ли признать такое имущество самовольной постройкой? В современной судебно-арбитражной практике единого подхода к решению этого вопроса не выработано.

В ряде случаев суды приходят к выводу, что при наличии записи о праве на самовольную постройку в ЕГРП удовлетворение иска о ее сносе исключено, так как с момента регистрации постройка приобретает собственника и становится «законно возведенной» Действительно, законодательством установлена презумпция достоверности данных ЕГРП. Пока зарегистрированное право не оспорено в судебном порядке и запись о нем не признана недействительной, право существует в том виде, в каком оно зарегистрировано Государственная регистрация права является необходимым и достаточным доказательством его существования. Поэтому суд в подобных случаях не может не считаться с фактом государственной регистрации.

На мой взгляд, такой подход заслуживает критической оценки. Внесение записи в Реестр не отменяет нарушений, допущенных при строительстве здания, сооружения или иного объекта недвижимости. Поэтому государственная регистрация не должна легитимировать самовольную постройку. Основания для признания сооружения самовольной постройкой, установленные судом в ходе судебного разбирательства, могут быть не известны регистрирующему органу при регистрации права, суд вправе сделать вывод, что регистрация произведена неправомерно Заслуживает поддержки вывод С. Моргунова, что неправомерно произведенная государственная регистрация права собственности на объект самовольного строительства не может служить доказательством возникновения права собственности на этот объект

Рассматривая вопрос о признании права собственности на самовольную постройку, необходимо установить, что она возведена истцом самостоятельно либо третьим лицом по поручению истца, для него и за его счет. Нередко основанием отказа в признании за истцом права собственности на самовольную постройку является недоказанность того, что именно он является лицом, осуществившим самовольную постройку. Например, отказывая в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое здание, суд указал, что истец не представил доказательств возведения объекта самовольного строительства за счет собственных средств, невозможно установить начало и окончание строительства, а также идентифицировать его объект

Даже факт уплаты налога на имущество и земельного налога, исчисленных от стоимости спорных объектов недвижимости, не дает оснований для признания права собственности на самовольные постройки.

Так, самовольное строительство базы отдыха было произведено по заказу трех организаций, впоследствии выступивших учредителями общества с ограниченной ответственностью. Общество, добросовестно выполняя налоговые обязательства, обратилось в суд с иском о признании права собственности на строение базы отдыха. Лица, построившие данный объект, были учредителями общества, но их вклады в уставный капитал произведены в денежной форме, спорная база отдыха в качестве вклада в уставный капитал общества кем-либо из его участников не вносилась. На этом основании суд отказал в удовлетворении иска.государственная регистрация

Установить лицо, непосредственно осуществившее самовольное строительство, необходимо и в тех случаях, когда применяются последствия самовольности постройки в виде возложения обязанности снести ее. Кого в этом случае следует признать лицом, осуществившим постройку, — заказчика или подрядчика? Обязанность снести самовольную постройку не может быть возложена на подрядчика: у него отсутствует имущественный интерес в приобретении права собственности на самовольную постройку. Интерес подрядчика состоит в получении вознаграждения за выполненные по договору работы. В этой связи обязанность по сносу самовольной постройки должна быть возложена на лицо, по заданию и за счет которого была возведена эта постройка, т.е. на заказчика.

Распространена ситуация, когда застройщиком не согласовывалось никаких проектов, планов и не подавалось заявлений о выдаче разрешения на строительство. В таком случае доказательствами постройки могут служить лишь сами строительные действия. Однако зачастую доказать это в силу разных причин невозможно. Допустим, строительство уже окончено до того, как истец приобретает землю, где возведена постройка.

Здесь появляется еще одна проблема — самовольная постройка как принадлежность земельного участка уже передана на основании договора другому лицу. Новый владелец земельного участка не обязан сносить самовольную постройку, ведь снести ее должен именно тот, кто ее возвел и на ком лежит вина в нарушении законодательства. Можно предположить, что сам факт эксплуатации самовольной постройки означает, что использующее постройку лицо само ее возвело, пока не будет доказано обратное. Целесообразно в этой связи дополнить ст. 222 ГК РФ положением о том, что требование о сносе может быть предъявлено к лицу, эксплуатирующему строение, но которое не строило его, а это лицо, в свою очередь, имеет право регресса к лицу, от которого оно получило самовольную постройку.

Неправомерно зарегистрированная учреждением юстиции постройка может быть продана третьему лицу.

В этом случае предыдущая запись о государственной регистрации в ЕГРП уже погашена и у постройки имеется новый владелец. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит вторичный (производный) характер по отношению к основаниям приобретения права собственности. В основе приобретения права от предыдущего собственника лежит сделка. Естественно, отчуждать имущество по сделке вправе только сам собственник либо уполномоченное им лицо. Однако совершение сделок с самовольной постройкой прямо запрещено, и действующее законодательство не предусматривает возникновения права собственности на вещь на основании сделки, не соответствующей закону. Сам по себе факт государственной регистрации перехода права собственности на спорную вещь не является достаточным доказательством законности владения этой вещью. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть оценена судом в совокупности с иными обстоятельствами, в частности, с законностью сделки, на основании которой произошла смена собственника.

Решения органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков нередко по тем или иным причинам признаются незаконными. К этому моменту с земельными участками совершается по несколько сделок, на них возводятся постройки, подводятся коммуникации и пр. Одновременно с оспариванием решения о выделе земельного участка предъявляются и требования о сносе самовольно возведенных строений, которые нередко удовлетворяются судами Правомерность предъявления иска о сносе построек и демонтаже коммуникаций вызывает сомнения.

Самовольное строительство предполагает публичный деликт — самоуправное занятие земельного участка, нарушение градостроительных норм и т.п. В ст. 222 ГК РФ говорится о том, что земельный участок не отведен, но не сказано о нарушении порядка предоставления земли. Если орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти принимали решение о предоставлении земельного участка, то нельзя утверждать, что участок не был выделен. Самовольная постройка квалифицирует действия застройщика, нарушающего установленную процедуру. Действия органов власти по предоставлению земли не относятся к застройке. Недействительность сделки по предоставлению земельного участка не может приравниваться к отсутствию отвода участка под строительство, поэтому не позволяет квалифицировать поведение застройщика как самовольную постройку.

С отводом земельного участка могут быть связаны и другие проблемы. Компания построила автомобильную стоянку, состоящую из двухэтажного нежилого здания, замощенного покрытия и металлического забора. Она была возведена на собственные денежные средства компании, но без получения необходимых разрешений. Суд отказался признать право собственности компании на самовольную постройку, так как договор аренды земельного участка, на котором была возведена стоянка, не был зарегистрирован. Такой договор не считается заключенным, следовательно, строительство осуществлено без отвода земельного участка.

Этот случай позволяет предположить недобросовестное поведение арендодателя, который изъявил желание предоставить земельный участок, но (намеренно или случайно) неверно его оформил в виде незарегистрированного договора аренды. В процессе рассмотрения спора арендодатель отказался осуществить надлежащее оформление отвода земельного участка.

При выяснении соблюдения установленного порядка предоставления земли в первую очередь определяется ее целевое назначение. Если участок предоставлялся в аренду для возведения временных строений, то нельзя признать право собственности на самовольно возведенное строение капитального типа.

Индивидуальный предприниматель построил мини-магазин и обратился в учреждение юстиции с заявлением о регистрации права собственности. Отказ в регистрации им был обжалован в арбитражном суде. В ходе судебного разбирательства было установлено, что мини-магазин зарегистрирован в БТИ, на него заведен технический паспорт, присвоены кадастровый и инвентарный номера. Конструктивные элементы торгового объекта, его оснащенность центральным водоснабжением, канализацией и электроэнергией свидетельствовали о его принадлежности к объектам недвижимости. Однако объект возведен был на земельном участке, предоставленном для установки и эксплуатации временного строения, а не для строительства объектов недвижимости. Это самовольная постройка, право собственности на которую не может быть зарегистрировано без соответствующего решения суда о признании права собственности на нее.

Аналогичным образом если участок был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство, то возведение на нем павильона из сборно-разборочных быстровозводимых конструкций для размещения зала игровых автоматов считается самовольной постройкой.

Обозначенные проблемы и пробелы в правовом регулировании многих спорных ситуаций, связанных с объектами самовольного строительства, требуют выработки единообразного подхода к разрешению споров. Сегодня высшим судебным инстанциям целесообразно обобщить судебно-арбитражную практику по делам о сносе самовольных построек и признании права собственности на них и подготовить соответствующие руководящие разъяснения.

Автор статьи: О.А. Беляева

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны!!!

По вопросам сопровождения сделок с покупкой квартиры в новостройке, признание права собственности, взыскании денежных средств с застройщика и другим вопросам рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

+ 7 (985) 763 90 66;

+ 7 (495) 776 13 39,

+ 7 (985) 776 13 39 или по e-mail: 6494149@bk.ru

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонамВнимание! Консультация платная.

договор строительного подряда, договор подряда, Договор купли-продажи, Государственная регистрация, Застройщик, Иск о признании права, Нежилое помещение, Окончание строительства, Ответственность, Оформление квартиры, Оформление права, Право собственности, признание права собственности, Разрешение на строительство, Регистрация договора, регистрация права собственности, Сроки

04.05.2011, 5228 просмотров.




 
Система управления сайтом HostCMS v. 5